Real Estate News

Check out market updates

Υπάρχει ελπίδα για τη Μακαρίου στη Λευκωσία;

Τα ενοίκια έχουν πέσει αλλά από μόνα τους δεν μπορούν να αλλάξουν άρδην την κατάσταση

Η λεωφόρος Μακαρίου της Λευκωσίας (από τα φώτα Debenhams μέχρι την Ομήρου) αλλά και νότια (περιοχή Hilton), ήταν η πλέον εμπορική οδός με όλες τις σχετικές μάρκες πολυτελείας και διάφορα πολυκαταστήματα/καφέ κ.λπ. Από τα ενοίκια των €40/τ.μ. για καταστήματα και με ψηλό «αέρα» αγοράς, μετά την κρίση του 2012 μειώθηκαν τα ενοίκια στα επίπεδα των €10-€15/τ.μ. και μόνο τον τελευταίο χρόνο (2017) άρχισε να επιδεικνύεται κάποιο ενδιαφέρον από ενοικιαστές για τα καταστήματα και από πελάτες. Τα ενοίκια τώρα είναι γύρω στα €15/τ.μ. για καταστήματα, αλλά η κατάσταση δεν έχει ακόμη σταθεροποιηθεί και υπάρχουν κενά καταστήματα που αναζητούν ενοικιαστές, ενώ υπάρχουν και κάποια σημάδια εγκατάλειψης καταστημάτων από τους μετά την κρίση τολμηρούς ενοικιαστές.

Η αγορά βασίζεται αρκετά πάνω στην αποπεράτωση της Πλατείας Ελευθερίας (ελπίζουμε εντός του 2018) όπου αναμένεται η επέκταση της ζήτησης από τα καταστήματα στην Λήδρας-Ονασαγόρου προς την περιοχή Μακαρίου. Τα επίπεδα ενοικίων της Λήδρας-Ονασαγόρου έχουν φθάσει εκείνα της Μακαρίου προ της κρίσης €25-€35/τ.μ., αλλά το ενδιαφέρον είναι κυρίως για μικρά καταστήματα χαμηλής μάλλον ποιότητας εμπορευμάτων, αλλά κυρίως για εστιατόρια/αναψυχή/καφετερίες. Σίγουρα η Μακαρίου έχει μεγαλύτερα καταστήματα και πιο ανοικτούς χώρους, αλλά από την άλλη η διέλευση οχημάτων και οι αποστάσεις μεταξύ των καταστημάτων από την κάθε πλευρά του δρόμου, δεν βοηθά στην οραματιζόμενη δημιουργία ενός πρόσθετου εμπορικού κέντρου τύπου Λήδρας-πεζόδρομος.

Υπάρχουν διιστάμενες απόψεις για την επιτυχία τέτοιας ιδέας (πεζοδρομοποίησης) της Μακαρίου κατά πόσο είναι εφικτή, μια και που υπάρχουν πολυώροφα γραφεία, εμπορικά κέντρα που χρειάζονται τη διέλευση οχημάτων για τη λειτουργία τους. Είναι προσεκτό ότι υπάρχει πολύ περιορισμένο ενδιαφέρον για το πρώην πολυκατάστημα Debenhams, το οποίο είναι κενό εδώ και μερικά χρόνια, ενώ νέα έργα, όπως εκείνο της Cyfield, θα βοηθήσουν. Σίγουρα η «ιστορία» της ζήτησης της Μακαρίου αποτελεί θέμα για μελέτη και συγγραφή βιβλίου για διαφοροποιημένες εμπορικές τοποθεσίες πόλεων, ιδιαίτερα σε πιο μεγάλες πόλεις, όπου διαφοροποιούνται οι πληθυσμοί σε άλλες τοποθεσίες, δημιουργούνται νέα περιφερειακά κέντρα, επιπλέον των διάφορων malls και τις νέες τάσεις ψωνίσματος. Από την άλλη παρατηρούμε εστιατόρια και κέντρα αναψυχής ψηλού κόστους (γύρω στα €30-€70/άτομο) με προκρατήσεις τουλάχιστον 15 ημερών για εξασφάλιση τραπεζιού και άρα το κόστος των ενοικίων αποτελεί μόνο έναν παράγοντα σε μια επιχείρηση. Σίγουρα η Λευκωσία δεν έχει την πλούσια πελατεία της Λεμεσού με ξένους μόνιμους κατοίκους, τουρίστες και πλούσια επαγγελματικά γραφεία και η Λευκωσία υστερεί και στην οργάνωση του Δήμου Λεμεσού με συνεχείς εκδηλώσεις, μερικές παγκόσμιας φήμης και άλλα. Το θέμα λοιπόν των ενοικίων είναι ένα στοιχείο βιωσιμότητας, αλλά όχι το απόλυτο, μια και που τα ενοίκια στην εντός των τειχών έχουν φθάσει εκείνα της Μακαρίου σχεδόν προ της κρίσης. Εάν στοχεύει η Μακαρίου και πάλι στις μάρκες, ίσως και να μην το πετύχει σε προσεκτό βαθμό, μια και που οι μάρκες έχουν τώρα μετακομίσει στα malls, ενώ είναι ενδεικτικό το mall της Λεμεσού που έχει την αρνητική του επίδραση στους αρχικούς εμπορικούς δρόμους της παλιάς πόλης (η οποία όμως βοηθήθηκε από το ΤΕΠΑΚ και με την προσέλκυση ντόπιων και ξένων τουριστών). Θα πρέπει και οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων Μακαρίου να αντιληφθούν ότι τα σημερινά ενοίκια δεν έχουν σχέση με το παρελθόν, όπως και οι ενοικιαστές να αντιληφθούν ότι η ποιότητα των προϊόντων/τιμές/εξυπηρέτηση κ.λπ. είναι σημαντικά στοιχεία, ενώ οι απαιτήσεις του δήμου για χώρους στάθμευσης, του ΚΟΤ για τις πολλαπλές απαιτήσεις, θα μπορούν να τύχουν σοβαρής χαλάρωσης. Τα διάφορα θεωρητικά σχέδια του Κράτους για δημόσιες συγκοινωνίες, τραμ κ.λπ., έμειναν στα χαρτιά και ένα απτό παράδειγμα είναι οι δημόσιες συγκοινωνίες με τα λεωφορεία που χρησιμοποιούν κυρίως οι ξένοι εργάτες και συνταξιούχοι (όχι εν δυνάμει ικανοί πελάτες). Δύσκολο λοιπόν να καταλήξει κάποιος τι πρέπει να γίνει για να υπάρξει κάποια ελπίδα ανάκαμψης της Μακαρίου με τόσους πολλούς παράγοντες να επηρεάζουν την εμπορικότητά της και μακάρι να μπορούσαμε να εισηγηθούμε κάτι χειροπιαστό που να έχει αποτελέσματα. Ασφαλώς ο χρόνος από μόνος του θα δείξει κάποια κατεύθυνση, όταν οι δυνάμεις της αγοράς αφεθούν να λειτουργήσουν. Η τελευταία προσπάθεια αγοράς του πρώην κτηρίου Grindlays επί της Μακαρίου για ανέγερση Boutique Hotel δεν είχε αποτέλεσμα και αυτό θα βοηθούσε, ενώ ζημιά προκάλεσε και το κλείσιμο του Holiday Inn. Στα θετικά είναι η ύπαρξη αρκετών πρόσθετων χώρων στάθμευσης (τουλάχιστον αρκετά για τα επόμενα χρόνια) που προσφέρονται σε λογικές χρεώσεις.

Δυστυχώς δεν υπάρχει κάποιο ολοκληρωμένο πλάνο με στόχο την ανάκαμψη της Μακαρίου και ίσως το ΚΕΒΕ να αναλάβει κάποια δράση με το Δημαρχείο, ενώ η χρήση ξένων εμπειρογνωμόνων που έχουν εμπειρία σε τέτοια θέματα (αναβίωση ιστορικών εμπορικών κέντρων) να βοηθήσει.

Του Αντώνη Λοΐζου
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων
και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
[email protected] aloizou.com.cy – www.aloizou.com.cy