Ο θέσμιος ενοικιαστής απολαμβάνει το όφελος του αμετακίνητου από το κατάστημα ή την κατοικία που ενοικιάζει υπό την προϋπόθεση ότι πληρώνει το νομίμως οφειλόμενο ενοίκιο και τηρεί τους όρους της ενοικίασης. Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος παρέχει στον ενοικιαστή δύο ευκαιρίες και τον προστατεύει να αποφύγει την έκδοση εναντίον του διατάγματος έξωσης, εκτός αν συστηματικά δεν καταβάλλει τα νομίμως οφειλόμενα ενοίκια. Η πρώτη ευκαιρία αφορά την περίπτωση της καθυστέρησης οποιουδήποτε νομίμως οφειλόμενου ενοικίου για περίοδο 21 και πλέον ημερών μετά την επίδοση γραπτής ειδοποίησης απαίτησης στον ενοικιαστή και δεν υπάρξει οποιαδήποτε προσφορά του πριν από την καταχώρηση της αίτησης για την ανάκτηση της κατοχής. Η δεύτερη ευκαιρία που του παρέχεται, για να μη διατάξει το Δικαστήριο την έξωσή του, είναι να πληρώσει μέσα σε 14 ημέρες από την επίδοση προς αυτόν της αίτησης, κάθε ποσό που οφείλει ή δυνατό να καταστεί οφειλόμενο.
Για να καταδειχθεί η συστηματική μη πληρωμή του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου στα πλαίσια της δεύτερης επιφύλαξης του άρθρου 11(1)(α) του Νόμου, εξετάζεται η συμπεριφορά του ενοικιαστή αναφορικά με την εμπρόθεσμη πληρωμή του ενοικίου. Οι λόγοι που προκάλεσαν την επαναλαμβανόμενη παράλειψη πληρωμής αφορούν αποκλειστικά τον ενοικιαστή. Ο πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κ. Γ. Χρ. Παγιάσης στην απόφαση του ημερ.15.6.2020 σε αίτηση έξωσης λόγω συστηματικής μη καταβολής του νομίμως οφειλόμενου ενοικίου, τόνισε ότι η έννοια της «συστηματικότητας» συναρτάται με το αποτέλεσμα και όχι με τους ειδικούς λόγους που οδήγησαν στην παράλειψη πληρωμής, οι οποίοι είναι άσχετοι ως προς το ζητούμενο. Η διατύπωση του ανωτέρω άρθρου, αναφέρει, αποσκοπεί στην αποτροπή καταχρηστικής συμπεριφοράς εκ μέρους του ενοικιαστή εις βάρος του ιδιοκτήτη και επιδιώκει να εξισορροπήσει με δίκαιο και λογικό τρόπο την ευχέρεια που παρέχεται στον ενοικιαστή για να πληρώσει εντός 14 ημερών από την επίδοση της αίτησης, παρόλο που προηγήθηκε παράλειψή του να εξοφλήσει εντός 21 ημερών από την επίδοση σε αυτόν γραπτής ειδοποίησης, παρέχοντάς του μια έσχατη ευκαιρία για να εξοφλήσει τα οφειλόμενα ενοίκια. Εάν ο ενοικιαστής εξοφλήσει, ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αξιώσει ανάκτηση κατοχής, εκτός εάν ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο.
Η περίπτωση αφορούσε ενοικιαστή που καθυστερούσε πολλά ενοίκια και ο ιδιοκτήτης του επέδωσε επιστολή αξιώνοντας την εξόφλησή τους εντός 30 ημερών, επιφυλάσσοντας το δικαίωμα να αξιώσει την έξωση του λόγω συστηματικής μη πληρωμής των οφειλόμενων ενοικίων, ανεξαρτήτως εάν στο μεσοδιάστημα πληρωθούν οι καθυστερήσεις. Ο ενοικιαστής κατέβαλε τα οφειλόμενα πριν την πάροδο των 30 ημερών, αλλά ο ιδιοκτήτης προχώρησε με την καταχώρηση της αίτησης έξωσης. Ο ενοικιαστής εισηγείτο ότι επειδή τα οφειλόμενα ενοίκια καταβλήθηκαν εντός της προθεσμίας που είχε δοθεί στη σχετική προειδοποιητική επιστολή, το Δικαστήριο δεν μπορούσε να προχωρήσει στην εξέτασή του κατά πόσο ο ενοικιαστής διαρκούσης της μισθώσεως δεν καταβάλλει συστηματικά το νομίμως οφειλόμενο. Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης εισηγείτο ότι πληρούντο οι σχετικές νομοθετικές προϋποθέσεις και κάλεσε το Δικαστήριο να εκδώσει το διάταγμα έξωσης.
Το Δικαστήριο δεν αποδέχθηκε την εισήγηση του ενοικιαστή, αφού θα απέληγε σε παράλογη ερμηνεία του δικαιώματος για ανάκτηση κατοχής λόγω συστηματικών καθυστερήσεων. Όταν παραμένουν απλήρωτα ενοίκια, αναφέρει, «το δικαίωμα για έξωση υφίσταται με βάση το βασικό μέρος του άρθρου 11(1)(α). Η δυνατότητα για έξωση λόγω συστηματικής καθυστέρησης εξυπηρετεί διαφορετικό και διακριτό σκοπό. Αν θα ήταν απαραίτητο να παραμένουν απλήρωτα ενοίκια για την επίκληση της συστηματικής καθυστέρησης, η εν λόγω έννοια θα ήταν πρακτικά άσκοπη, δίχως νόημα και λόγο ύπαρξης». Πρόσθεσε ότι ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος αποσκοπεί να εξισορροπήσει την ετεροβαρή εξουσιαστική θέση που ο ιδιοκτήτης, ως το ισχυρό μέρος στη σύμβαση, κατέχει έναντι του ενοικιαστή, διασφαλίζοντας στον τελευταίο μια εύλογη προστασία. Εντούτοις, η προστασία δεν είναι απεριόριστη και δεν ακυρώνει τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή που σχετίζονται κατά κύριο λόγο με την εμπρόθεσμη πληρωμή του ενοικίου.
Κατέληξε ότι το μοναδικό πεδίο επί του οποίου το Δικαστήριο καλείται να ασκήσει τη διακριτική του ευχέρεια είναι για να κρίνει εάν η διάρκεια της κατά περίπτωση καθυστέρησης είναι τέτοιας χρονικής έκτασης που την καθιστά «συστηματική». Εάν οι καθυστερήσεις εντοπίζονται σπάνια ή σποραδικά, δύσκολα θα μπορούσε να υποστηριχθεί πως αυτή η συμπεριφορά συνιστά συστηματική καθυστέρηση. Στην προκειμένη περίπτωση όμως, οι καθυστερήσεις ήταν για τέσσερα συναπτά έτη και η συστηματικότητα ήταν ουσιαστικά αυταπόδεικτη, γι’ αυτό και εξέδωσε το διάταγμα έξωσης.
Γιώργος Κουκούνης, Δικηγόρος