Real Estate News

Check out market updates

Ο τουρισμός έχει ανεβάσει και τα ενοίκια

Δεν είναι όμως άσπρο – μαύρο και γενική η αύξηση.

Η κατάσταση του τουρισμού των τελευταίων δύο ετών με την 20% αύξηση τον χρόνο πλέον για το αναμενόμενο έτος (2018) με παρόμοια αύξηση, έχει και τις ανάλογες επιδράσεις στα ενοίκια για καταστήματα/εστιατόρια και άλλες εμπορικές χρήσεις στις τουριστικές περιοχές.

Τα δεδομένα των τουριστικών κλινών είναι τα ακόλουθα:
– Αγία Νάπα: 2017 35.000 τουριστικές κλίνες, 2018 45.000 κλίνες
– Πάφος: 2017 28.000 τουριστικές κλίνες, 2018 32.000 κλίνες
– Λάρνακα: 2017 6.000 τουριστικές κλίνες, 2018 7.000 κλίνες
– Λεμεσός: 2017 11.000 τουριστικές κλίνες, 2018 12.000 κλίνες.

Δηλαδή, πάνω κάτω 80 χιλ. κλίνες το 2017 και 96 χιλ. το 2018.
Παρατηρούμε ότι εκτός από τη Λευκωσία (με 2.600 κλίνες χωρίς αύξηση), οι υπόλοιπες πόλεις δείχνουν μια ανερχόμενη αύξηση. Δίδουμε ιδιαίτερη προσοχή στην περιοχή Αμμοχώστου, όπου η αύξηση των τουριστικών κλινών είναι μεγάλη και όπου οι εμπορικές τοποθεσίες είναι περιορισμένες και λόγω περιορισμένης πρόσβασης και λόγω συγκέντρωσης. Δυστυχώς η μη ύπαρξη δημόσιων συγκοινωνιών περιορίζει το ενδιαφέρον των επισκεπτών κατά κύριο λόγο σε ορισμένες μόνο τοποθεσίες όπως:
Παραλίμνι: Δρόμος ξενοδοχείων, περιοχή Περνέρα
Αγία Νάπα: Λιμανάκι, δρόμος Νησί και δρόμος προσφυγικών ξενοδοχείων

Πάφος: Κάτω Πάφος γύρω από το Λιμανάκι, στην οδό Ποσειδώνος με περιορισμένη εμπορικότητα της περιοχής μετά τα Δημοτικά Μπάνια.

Λάρνακα: Βασικός δρόμου εμπορίου είναι οι Φοινικούδες (οδός Αθηνών) και η Μακένζι, ενώ ο δρόμος Δεκέλειας δεν έχει ιδιαίτερη εμπορική αξία.

Λεμεσός: Εκτός από την αύξηση της ζήτησης/εμπορίας για τις μονάδες του Ψαρολίμανου και Μαρίνας/Κάστρου, αναμένουμε και την αύξηση της ζήτησης κατά μήκος του παραλιακού δρόμου με τις πολυάριθμες προσθήκες διαμερισμάτων που ανεγείρονται, ενώ η αύξηση των τουριστικών κλινών είναι πολύ περιορισμένη για το έτος 2018 (±1.000 κλίνες).

Όλοι αυτοί οι επιπρόσθετοι τουρίστες και άλλοι δεν είναι απαραίτητο ότι θα επισκεφθούν τις πιο πάνω τοποθεσίες, διότι τα all inclusives περιορίζουν την επισκεψιμότητα σε καταστήματα/κέντρα/υπεραγορές, σε αντίθεση με το όλο αυξανόμενο σύστημα των Villas to let και το BRNB (που αυξάνουν τη ζήτηση για τα κέντρα αναψυχής, υπεραγορές, καταστήματα εξυπηρέτησης κ.λπ.). Η επιλογή των χρήσεων ιδιαίτερα για νεοεισερχόμενους στον χώρο της εστίασης και άλλες επιχειρήσεις αναψυχής, είναι χρήσεις χαμηλού κόστους, όπως σουβλάκια, πίτσα κ.λπ. Η αύξηση του τουρισμού προσφέρεται για νέες επιχειρήσεις τόσο στον τομέα της εστίασης όσο και εκείνο της αναψυχής. Φαίνεται ότι το εθνικό μας φαγητό take-away (τα σουβλάκια) έχει αγνοηθεί από αρκετούς, όπως και εκείνο του λαχματζούν, παγωταρίες, σίταρους και λουκουμάδες και άλλες λιχουδιές κυρίως για τους ξένους, ενώ η αδυναμία να αντιληφθούν αρκετές επιχειρήσεις τον συσχετισμό της ποιότητας/εξυπηρέτησης/ ενοικίου είναι απογοητευτική (ίδε ψησταριές με hot plate αντί κάρβουνα).

Η αύξηση του τουρισμού προσθέτει ευκαιρίες σε εμπορικές χρήσεις, ανάλογα με την κατάσταση και ποιότητα του τουρισμού ανά περιοχή (ίδε πρόσφατη λειτουργία ψηλού κόστους καταστήματος επίπλων στη Λεμεσό, αναμενόμενο κατάστημα μόδας στην Πάφο-Ποσειδώνος), τα αυξανόμενα sushi-bars, wine-bars κ.λπ. που παρουσιάζονται σε διάφορες τοποθεσίες και τουριστικές περιοχές (ίδε «Ch.» ως παράδειγμα και αρκετά άλλα στη Λεμεσό και Λευκωσία που είναι πολύ «δημοφιλή» ιδιαίτερα για νέους).

Φαίνεται επίσης ότι το επίπεδο του ενοικίου αν και είναι σημαντικό, δεν είναι το στοιχείο εκείνο της επιτυχίας/αποτυχίας μιας επιχείρησης. Κύριο στοιχείο αποτελεί το είδος της χρήσης, εάν είναι κάτι το ιδιαίτερο, η ποιότητα και η εξυπηρέτηση. Εκείνο το οποίο μας κάνει εντύπωση είναι ότι οι χρήσεις διαφοροποιούνται σε επικερδότητα, όχι τόσο λόγω τοποθεσίας μόνο, αλλά και ποιότητας. Για παράδειγμα υπάρχει εστιατόριο ξένης κουζίνας στην Αγία Νάπα που πρέπει να είσαι τυχερός να βρεις τραπεζάκι, σε αντίθεση με άλλα που φυτοζωούν.
Υπάρχουν πολλαπλά παραδείγματα πως η επιτυχία ενός καταστήματος έχει άμεση σχέση και με το πληρωτέο ενοίκιο. Έτσι στην περιοχή Περνέρα υπάρχουν ενοίκια προς €20/τ.μ., σε αντίθεση με τα υπόλοιπα της άμεσης περιοχής των €12/τ.μ. Εκείνο των €20/τ.μ. είναι ίσως από τα πιο επιτυχημένα steak houses, δεν είναι φθηνό, αλλά έχει ψηλή ποιότητα φαγητού και εξυπηρέτησης με έντονη ζήτηση.

Ως παράδειγμα σας αναφέρουμε παγωταρία στη Μαρίνα Λεμεσού με ενοίκιο €40/τ.μ. να πωλεί 2.000 παγωτά ανά μέρα, έγινε «σφαγή» μεταξύ ενδιαφερομένων για μικρό κατάστημα τυροπιτών/take away στην ίδια περιοχή, ενώ στην Ποσειδώνος στην Πάφο, ποιοτικές μονάδες έφθασαν να ενοικιάζονται προς €40-€50/τ.μ.
Για να μην υιοθετήσετε ότι όλα είναι καλά, η κάθε επιχείρηση έχει και τις επιτυχίες της ανάλογα με τις ικανότητες του ιδιοκτήτη, διότι δεν είναι άγνωστο να υπάρχουν δύο παρόμοιες μονάδες με διαφορετική επιτυχία και ενοίκιο κατ’ επέκταση. Θα πρέπει οι ιδιοκτήτες τέτοιων κέντρων/καταστημάτων να έχουν και το ανάλογο ταλέντο είτε ως προσωπικότητα, είτε/και ως εξυπηρέτηση που αποτελούν οι ίδιοι ιδιοκτήτες ένα είδος μαγνήτη για τους πελάτες. Ίσως σε αυτό να φταίει η νοοτροπία ορισμένων επιχειρήσεων ότι ο τουρίστας τουλάχιστον «δεν θα είναι εδώ καθημερινά» και άρα να μην του δώσουμε και πολλή σημασία.

Του Αντώνη Λοΐζου
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων
και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
[email protected] aloizou.com.cy -www.aloizou.com.cy