Real Estate News

Check out market updates

Αύξηση ενοικίων κατοικιών – καταστημάτων

Ισχύει το 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής.

Ο καθορισμός του δικαίου ενοικίου για ενοικιάσεις κατοικιών και καταστημάτων που εμπίπτουν στις πρόνοιες του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ρυθμίζεται από το άρθρο 8 το οποίο προνοεί ότι καμία αύξηση μπορεί να επιβληθεί σε θέσμιο ενοικιαστή, πλην όπως ο Νόμος ορίζει. Είναι δε νόμιμο για τον θέσμιο ενοικιαστή ή τον ιδιοκτήτη κατοικίας ή καταστήματος, όταν θεωρεί τον εαυτό του αδικημένο, να αποτείνεται στο Δικαστήριο για τον καθορισμό του πληρωτέου δικαίου ενοικίου για το υποστατικό αυτό. Υπάρχει όμως επιφύλαξη ότι καμία αίτηση δεν καταχωρείται πριν την παρέλευση δύο χρόνων από της ημερομηνίας κατά την οποία ο ενοικιαστής έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από της ημερομηνίας της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.

Είναι πάλι νόμιμο για τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή να έρθουν σε διαπραγματεύσεις και με γραπτή συμφωνία να συμφωνήσουν άλλη αύξηση του ενοικίου νοουμένου ότι η τελευταία αυτή αύξηση δεν θα υπερβαίνει το εκάστοτε καθοριζόμενο ανώτατο ποσοστό αύξησης από τον Νόμο και ότι καμία αύξηση θα λαμβάνει χώρα πριν την παρέλευση δύο χρόνων από την ανωτέρω καθοριζόμενη ημερομηνία της κατοχής του ακινήτου ή της τελευταίας αύξησης. Το ανώτατο όριο της αύξησης του υπό του Δικαστηρίου καθοριζομένου δικαίου ενοικίου, όπως προνοείται στο άρθρο 8(4)(α), δεν θα υπερβαίνει το ποσοστό που το Υπουργικό Συμβούλιο μετά από σύσταση του Υπουργού Δικαιοσύνης και Δημόσιας Τάξεως, καθορίζει ανά διετία με διάταγμά του, το οποίο ενώ αρχικά ήταν 14% μειώθηκε στο 8% και ακολούθως διαδοχικά από τις 22/4/2013 μέχρι και την 21/4/2019 είναι 0%. Στο ίδιο όμως άρθρο υπάρχει επιφύλαξη, η οποία δεν επηρεάζεται από τη μείωση του ποσοστού αύξησης και προνοεί ότι δικαιολογείται καθορισμός του ενοικίου του ακινήτου με βάση το ποσοστό του 90% του μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Συνεπώς εάν το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου είναι χαμηλότερο από το 90% του μέσου όρου, μπορεί να αυξηθεί και να καθοριστεί με βάση το ποσοστό του 90%, εκτός εάν ο ενοικιαστής είναι εκτοπισθείς ή παθών οπότε το ποσοστό δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80%.

Για τον καθορισμό του δικαίου ενοικίου είναι απαραίτητη η ετοιμασία έκθεσης εκτίμησης από εμπειρογνώμονα εκτιμητή ακινήτων ή από Λειτουργό εκτιμήσεων του Δικαστηρίου κατόπι σχετικών οδηγιών και όπως προνοεί το άρθρο 8(5) θα πρέπει να υπολογίζεται το αγοραίο ενοίκιο και ο μέσος όρος των ενοικίων της μικρής περιοχής, ως επίσης να λαμβάνονται υπόψη όλες οι περιστάσεις (εκτός από τις προσωπικές), μεταξύ των οποίων η ηλικία, ο χαρακτήρας, το μέγεθος, η τοποθεσία, η κατάσταση του ακινήτου και προκειμένου περί διατηρητέας οικοδομής κατά πόσο έχουν εκτελεστεί σ’ αυτή έργα από τον ιδιοκτήτη της και με ποιο ύψος, καθώς και οι παρεχόμενες υπηρεσίες. Τα ανωτέρω αναλύονται στην απόφαση του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού ημερομηνίας 31/10/2016, η οποία αφορούσε αίτηση για καθορισμό του καταβλητέου ενοικίου μισθίου σε ενοικιοστασιακή περιοχή. Το καταβαλλόμενο ενοίκιο ήταν πολύ χαμηλό σε σύγκριση με τον μέσο όρο των ενοικίων των καταστημάτων στη μικρή περιοχή και κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης, ίσχυε το ποσοστό του 90% ενώ το ανώτατο όριο αύξησης ήταν 0%.

Το Δικαστήριο αναφέρθηκε στο διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου που ίσχυε κατά τη συγκεκριμένη περίοδο ότι το ανώτατο όριο αύξησης ήταν 0%, αλλά τόνισε ότι αυτή η μείωση του ποσοστού αύξησης δεν επηρεάζει την πρόνοια της αμέσως επόμενης επιφύλαξης του άρθρου 8 (4) (α) του Νόμου ότι το ενοίκιο μπορεί να ανέλθει μέχρι το 90% του εκάστοτε μέσου όρου των ενοικίων της μικρής περιοχής. Πρόσθεσε ότι ο Νόμος εξαιρεί στο άρθρο 8 (5), από τους παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη κατά την εξέταση αιτήσεων για καθορισμό ενοικίου, τις προσωπικές περιστάσεις των διαδίκων. Ο ισχυρισμός του ενοικιαστή περί μείωσης του κύκλου εργασιών της επιχείρησης, καθώς και οι λόγοι της ισχυριζόμενης μείωσης, δεν μπορούσαν να απασχολήσουν το Δικαστήριο εφόσον εμπίπτουν φανερά στις «προσωπικές περιστάσεις». Το Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία και των δύο εμπειρογνωμόνων και πείστηκε για την ορθότητα της μεθοδολογίας των εκθέσεών τους και εφόσον η απόκλιση μεταξύ τους ήταν αμελητέα, υιοθέτησε και τις δύο εκτιμήσεις και βρήκε τον μέσο όρο των ενοικίων των καταστημάτων στη μικρή περιοχή, το 90% του οποίου ήταν 5 φορές μεγαλύτερο από το καταβαλλόμενο ενοίκιο του μισθίου. Ως αποτέλεσμα, προβαίνοντας στην υπαγωγή των γεγονότων, το Δικαστήριο έκρινε ότι δικαιολογείτο η ανωτέρω αύξηση.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα