Γιώργος Κουκούνης
Ο κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας με τη δήλωση μεταβίβασης δικαιούται να επιφυλάξει εγγράφως για τον εαυτό του και τον ή τη σύζυγο ή τα τέκνα του ή προς όφελος άλλου το δικαίωμα επικαρπίας και οίκησης του ακινήτου εφ’ όρου ζωής, το οποίο εγγράφεται δεόντως στο Κτηματολόγιο.
Αυτό συνήθως συμβαίνει στις περιπτώσεις δωρεάς κατοικίας, διαμερίσματος, καταστήματος ή κτήματος από γονείς σε παιδιά, για να διαφυλάξουν οι γονείς προς όφελος τους το δικαίωμα κάρπωσης και οίκησης του ακινήτου, οπότε τα παιδιά διατηρούν μόνο την ψιλή κυριότητα.
Οι γονείς ως επικαρπωτές έχουν δικαίωμα κατοχής και κάρπωσης του ακινήτου, δηλαδή να λαμβάνουν τους καρπούς του, όπως είναι η ενοικίαση του ακινήτου και η είσπραξη από αυτούς των ενοικίων.
Τα τέκνα, ως εγγεγραμμένοι ιδιοκτήτες, δεν έχουν άμεση εξουσία επί του ακινήτου και ούτε έχουν αγώγιμο δικαίωμα για είσπραξη ενοικίων, αφού δικαιούχοι του ακινήτου είναι οι επικαρπωτές γονείς τους.
Δικαιώματα επικαρπωτή
Το άρθρο 11(1) του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224 προβλέπει ότι κανένα δικαίωμα διόδου ή οποιοδήποτε προνόμιο, ελευθερία, δουλεία, ή οποιοδήποτε άλλο δικαίωμα ή πλεονέκτημα δεν αποκτάται επί ακίνητης ιδιοκτησίας άλλου εκτός εκεί όπου αυτό επιφυλάχθηκε εγγράφως από τον κύριο οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας με τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας.
Συνεπώς, η επικαρπία και η οίκηση είναι δουλεία και σαν τέτοια είναι εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία να κατέχει και καρπούται την ωφέλεια του συγκεκριμένου ακινήτου εφ’ όρου ζωής ή για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η περίοδος της επικαρπίας.
Ως δικαίωμα παρέχει στον επικαρπωτή την άμεση και απόλυτη εξουσία επί πάντων και το δικαίωμα χρησιμοποίησης του ακινήτου προς όφελος αυτού και τη λήψη των καρπών του, ακόμη και αν το ενοικιάζει σε τρίτους. Η μόνη υποχρέωση την οποία υπέχει ο δικαιούχος επικαρπωτής έναντι του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη είναι η διατήρηση της υπόστασης του ακινήτου και η μη καταστροφή του.
Είναι πρόδηλο από τα πιο πάνω ότι ο επικαρπωτής ακινήτου, σαν ο δικαιούχος αυτού, είναι το μόνο πρόσωπο που δικαιούται να το κατέχει, χρησιμοποιεί, ενοικιάζει και καρπούται. Ως εκ τούτου, δικαιούται να απαιτεί την πληρωμή ή την είσπραξη του ενοικίου και είναι το πρόσωπο που έχει το αγώγιμο δικαίωμα να αξιώσει την πληρωμή ή αύξηση του ενοικίου, την έξωση θέσμιου ενοικιαστή, καθώς και τη λήψη οποιουδήποτε άλλου αναγκαίου δικαστικού μέτρου.
Η ύπαρξη ενοικιαστή δεν νομιμοποιεί τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη να λάβει ο ίδιος δικαστικά μέτρα για την είσπραξη καθυστερημένων ή νόμιμα οφειλόμενων ενοικίων ή αύξηση του ενοικίου, επειδή τυγχάνει το ακίνητο να είναι εγγεγραμμένο στο όνομα του, αλλά το δικαίωμα αυτό το έχει ο επικαρπωτής προς όφελος του οποίου διαφυλάχθηκε το δικαίωμα επικαρπίας και οίκησης εφ’ όρου ζωής.
Είναι ο τελευταίος που έχει εξουσία επάνω στο ακίνητο με τη δουλεία που έχει συσταθεί και η οποία είναι απόλυτη και του παρέχει το δικαίωμα να είναι διάδικος σε μια τέτοια δικαστική ή παρόμοια διαδικασία. Ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, ο οποίος έχει μόνο τη ψιλή κυριότητα, δεν έχει λόγο στην κάρπωση του ακινήτου και ούτε μπορεί να λάβει δικαστικά μέτρα γιατί κανένα έννομο συμφέρον δεν έχει στην υπάρχουσα ενοικίαση.
Σχετική με το θέμα είναι η απόφαση της Προέδρου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κας Λ.Σ. Καμμίτση που εξέδωσε στην αίτηση αρ.Ε27/2015, όπου έκρινε ότι ο δικαιούχος της επικαρπίας έχει το δικαίωμα κατοχής και το δικαίωμα είσπραξης των καρπών της ακίνητης περιουσίας εφ’ όρου ζωής. Η ειδοποίηση που στέλνεται στον ενοικιαστή για την κατοχή και είσπραξη ενοικίων πρέπει να σταλεί από το δικαιούχο της επικαρπίας.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
