Ανήμερα της διεξαγωγής των πρώτων εκλογών τοπικής αυτοδιοίκησης σε συνθήκες ενός νέου νομικού και διοικητικού πλαισίου, ο πρόεδρος του ΕΤΕΚ Κωνσταντίνος Κωνσταντή απαντά σε ερωτήσεις του Φιλελευθέρου και χαρακτηρίζει ιστορική μέρα για τον τόπο και την οικοδομική βιομηχανία την 1η Ιουλίου 2024, ημέρα κατά την οποία θα τεθεί σε λειτουργία ο νέος θεσμός των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης.
Τονίζει πως «πρέπει να κερδίσουμε το στοίχημα της επιτυχίας της μεταρρύθμισης, εάν θέλουμε πραγματικά να εισέλθουμε σε μια νέα εποχή, αφήνοντας πίσω μας πρακτικές και διαδικασίες που αποτελούν τροχοπέδη στην ανάπτυξη και την ευημερία».
«Οne stop shop» για την αδειοδότηση
Η μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης βρίσκεται προ των πυλών, αφού από 1/7/2024 τίθενται σε λειτουργία οι Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ), ένας θεσμός που πρώτη φορά εισάγεται στην Κύπρο. Ποιες προσδοκίες έχετε ως ΕΤΕΚ;
Η έναρξη της λειτουργίας των νέων Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης (EOA) θα είναι μια ιστορική μέρα για την οικοδομική βιομηχανία του τόπου και για εμάς, τους επαγγελματίες μελετητές. Ως ΕΤΕΚ έχουμε υψηλές προσδοκίες, γιατί με τη μεταρρύθμιση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης δίνεται η ευκαιρία να γυρίσουμε σελίδα στον τομέα της αδειοδότησης.
Αποτελεί, βεβαίως, μεγάλο στοίχημα η επιτυχία της μεταρρύθμισης, που πρέπει να κερδίσουμε, εάν θέλουμε πραγματικά να εισέλθουμε σε μια νέα εποχή, αφήνοντας πίσω μας πρακτικές και διαδικασίες που αποτελούν τροχοπέδη στην ανάπτυξη και την ευημερία.
Η σημαντική μείωση του αριθμού των αρχών αδειοδότησης θεωρούμε ότι θα βοηθήσει σημαντικά τον τομέα της οικοδομικής βιομηχανίας και θα αναβαθμίσει την ποιότητα των προσφερόμενων υπηρεσιών.
Οι νέοι ΕΟΑ θα πρέπει να λειτουργήσουν ως «οne stop shop» για την αδειοδότηση αναπτύξεων. Ταυτόχρονα, οι νέοι οργανισμοί θα πρέπει να προχωρήσουν στη μέγιστη αξιοποίηση της τεχνολογίας. Οι διαβεβαιώσεις που έχουμε είναι ότι από την 1/7/2024 όλες οι αιτήσεις (πολεοδομική, οικοδομής, πιστοποιητικό τελικής έγκρισης κ.α.) θα υποβάλλονται και θα τυγχάνουν διαχείρισης ηλεκτρονικά.
Γνωρίζουμε ότι κάθε αρχή είναι δύσκολη, όμως θεωρούμε πως έχουν γίνει τεράστια βήματα προς την ορθή κατεύθυνση, ενώ καθημερινά προσπαθούμε να βρίσκουμε λύσεις στα ζητήματα που προκύπτουν. Ζητούμενο είναι την 1η Ιουλίου 2024 οι ΕΟΑ να αρχίσουν τη λειτουργία τους σε μια σωστή βάση και να μην περιμένουμε άλλα τόσα χρόνια για να γίνουν τομές
Ποιες τομές πρέπει να γίνουν για να μπορέσουμε να διασφαλίσουμε την επιτυχή λειτουργία των ΕΟΑ;
Ως ΕΤΕΚ έχουμε διαμηνύσει πολλές φορές ότι για να διασφαλίσουμε την αποτελεσματική λειτουργία των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης πρέπει να προχωρήσουμε στον επανασχεδιασμό του πλαισίου αδειοδότησης και ελέγχου της ανάπτυξης, με στόχο τη μείωση των καθυστερήσεων και την απλοποίηση των υφιστάμενων διαδικασιών.
Η πρόταση που κατέθεσε το ΕΤΕΚ για το νέο πλαίσιο αδειοδότησης και ελέγχου της ανάπτυξης έχει ως στόχο τη δημιουργία ενός σύγχρονου, λειτουργικού και αποτελεσματικού συστήματος και βασίζεται στην παραδοχή ότι δεν είναι εύλογο να εφαρμόζονται οι ίδιες διαδικασίες για την αδειοδότηση χαμηλού ρίσκου οικοδομών, με αυτές που ακολουθούνται για την αδειοδότηση σύνθετων και μεγάλων αναπτύξεων, όπως για παράδειγμα ενός ξενοδοχείου.
Ο επανασχεδιασμός των υφιστάμενων διαδικασιών αδειοδότησης για χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις, μπορεί να επιτευχθεί με την υιοθέτηση του αυτοελέγχου από τους μελετητές και του επιτελικού και δειγματοληπτικού ελέγχου των αιτήσεων από τις αρχές αδειοδότησης. Ο προτεινόμενος επιτελικός έλεγχος αφορά τον έλεγχο βασικών χαρακτηριστικών της προτεινόμενης ανάπτυξης, που είναι συνυφασμένα κυρίως με το ύψος και τον όγκο της οικοδομής και που επηρεάζουν τις ανέσεις περιοίκων.
Η υιοθέτηση μιας τέτοιας προσέγγισης θα επιτρέψει την ταχεία αδειοδότηση χαμηλού ρίσκου αναπτύξεων και ταυτόχρονα θα καταστήσει εφικτό να δοθεί η δέουσα έμφαση στην εξέταση αιτήσεων για πιο σύνθετες αναπτύξεις.
Η δε εισαγωγή του θεσμού του Ελεγκτή Δόμησης θα διασφαλίσει ότι τα έργα που κατασκευάζονται συνάδουν με αυτό που έχει αδειοδοτηθεί. Ο έλεγχος θα διενεργείται από ένα τρίτο και ανεξάρτητο μέρος και αισιοδοξούμε ότι με τον τρόπο αυτό θα μπορέσουμε να αντιμετωπίσουμε και τα φαινόμενα οικοδομικής αυθαιρεσίας.
Σημαντική είναι και η εκπαίδευση των άμεσα εμπλεκόμενων μελετητών και λειτουργών των αρχών αδειοδότησης. Με το δεδομένο αυτό, το ΕΤΕΚ ήδη πραγματοποιεί σεμινάρια για τα μέλη του.
Παράλληλα, το ΕΤΕΚ έχει προχωρήσει στην ανάπτυξη εργαλείων, όπως ηλεκτρονικών εγχειριδίων, με στόχο να συμβάλουν στην ύπαρξη μιας ομοιόμορφης προσέγγισης σε ό,τι αφορά την απόδοση της ερμηνείας πολεοδομικών και άλλων κανονισμών. Κρίνεται επίσης απαραίτητο να προχωρήσει η σύσταση μιας επιτροπής που θα εξετάζει διαφωνίες μεταξύ μελετητών και αδειοδοτούσων αρχών, που προκύπτουν από διαφορετική απόδοση της ερμηνείας προνοιών της κείμενης νομοθεσίας.
Έχετε άποψη κατά πόσο η λειτουργία των αρχών τοπικής αυτοδιοίκησης, έστω στους μεγάλους και μεσαίους δήμους, θα επιβαρύνει περαιτέρω τους δημότες οικονομικά ή αν θα μειώσει το οικονομικό βάρος, σε σύγκριση με τα σημερινά δεδομένα; Όταν ξεκινούσε αυτή η συζήτηση για τη μεταρρύθμιση, το δέλεαρ για τους δημότες ήταν η εξοικονόμηση δαπανών και η μείωση των δημοτικών φόρων/τελών…
Είμαι της άποψης, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τις αδειοδοτήσεις, ότι μπορούν να προκύψουν εξοικονομήσεις, λαμβάνοντας υπόψη ότι για να εκδοθεί μια άδεια οικοδομής σήμερα, μια τοπική αρχή δαπανά σημαντικό χρόνο στην εξέταση των αιτήσεων. Η μεταφορά της αρμοδιότητας αυτής στους ΕΟΑ και η δραστική μείωση του αριθμού των αρχών αδειοδότησης (από 46 σε 6) αναμένεται να συμβάλουν στη δημιουργία οικονομιών κλίμακας και συνεπώς στη μείωση του κόστους.
Επιπρόσθετα, ο επανασχεδιασμός της διαδικασίας αδειοδότησης που προτείνουμε για τις χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις, αναμένεται να αποφορτίσει σημαντικά το σύστημα αδειοδότησης. Οι αιτήσεις για χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις αφορούν το 65%-70% του συνόλου των ετήσιων αιτήσεων, άρα αντιλαμβάνεστε ότι μιλάμε για μεγάλη εξοικονόμηση πόρων και παραγωγικού χρόνου.
Βεβαίως, για να επιτευχθούν οικονομίες κλίμακας απαιτείται ένα εύλογο χρονικό διάστημα…
Όντως. Θα πρέπει ωστόσο αυτό το χρονικό διάστημα να παραμείνει μικρό… Έχει ήδη γίνει κάποια προεργασία για το πώς μπορεί να απλοποιηθεί η διαδικασία αδειοδότησης, ώστε να μην απαιτούνται τόσες πολλές ανθρωποώρες για την εξέταση αιτήσεων. Όπως ανέφερα και πιο πάνω, λαμβάνοντας υπόψη και τις ασφαλιστικές δικλίδες που εντάσσονται στο νέο πλαίσιο αδειοδότησης, ο έλεγχος για χαμηλού ρίσκου αναπτύξεις θα είναι επιτελικός και θα αφορά βασικές πτυχές της προτεινόμενης ανάπτυξης.
Εάν η προτεινόμενη ρύθμιση εφαρμοστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, αυτό θα επιτρέψει να επιτευχθούν σύντομα οικονομίες κλίμακας, αφού ο χρόνος εξέτασης των αιτήσεων θα μειωθεί σημαντικά.
Μείζονος σημασίας ο Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής
Το πρόβλημα της προσιτής στέγασης είναι πολύ έντονο, κ. Κωνσταντή. Ποιες εκτιμήσεις έχετε κάνει ως ΕΤΕΚ γι’ αυτό το θέμα και ποιες είναι οι προτάσεις σας;
Το ΕΤΕΚ έχει καταθέσει προς τον αρμόδιο υπουργό ολοκληρωμένη πρόταση για αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος. Ένα πρόβλημα που «καίει» και ταλαιπωρεί ιδιαίτερα τη νέα γενιά.
Ως ένα πρώτο βήμα εξετάσαμε το ενδεχόμενο αξιοποίησης του υφιστάμενου κτηριακού μας αποθέματος, αφού, από έρευνα που έχουμε κάνει, προκύπτει ότι το 2022 περίπου 35.000 οικιστικές μονάδες ήταν κενές.
Επεξεργαστήκαμε κάποια σχέδια και εισηγηθήκαμε προτάσεις, ώστε με συγκεκριμένες πολιτικές ή μέσω της παροχής κινήτρων ή και αντικινήτρων από το κράτος να ενεργοποιηθούν οι μονάδες αυτές. Καταθέσαμε επίσης ολοκληρωμένη πρόταση που να στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς, η οποία περιλαμβάνει και αντικίνητρα για την κερδοσκοπική κατακράτηση ώριμης γης εκτός της αγοράς.
Το υπουργείο εξήγγειλε μέτρα, τα οποία όμως θα κριθούν στην πράξη. Εδώ πρέπει να πω ότι δεν μας ικανοποιεί η τελευταία γνωστοποίηση του ΥΠΕΣ ότι, στην παρούσα φάση, δεν θα δημιουργηθεί ο ενιαίος φορέας στεγαστικής πολιτικής αλλά κάποιες άλλες επιτροπές που θα παρακολουθούν το θέμα.
Για εμάς, είναι μείζονος σημασίας η δημιουργία ενός ενιαίου φορέα στεγαστικής πολιτικής που θα παρακολουθεί το θέμα ολιστικά και να παρεμβαίνει άμεσα.
Να σημειωθεί πως ο ιδιωτικός τομέας θα δραστηριοποιηθεί μεταξύ διαφόρων επιλογών εκεί όπου προσβλέπει στο μεγαλύτερο όφελος με τη μικρότερη προσπάθεια. Συνεπώς, εάν συνεχίσουν να υπάρχουν ή να δημιουργούνται καιροσκοπικές και πιο προσοδοφόρες ευκαιρίες στον τομέα της ανάπτυξης γης, τότε τα μέτρα ενεργοποίησης του ιδιωτικού τομέα δεν θα έχουν την απήχηση που θα θέλαμε. Σε εκείνη την περίπτωση πρέπει να πάμε σε πιο δραστικά μέτρα, επιβολής… ίσως μέσω των νέων Τοπικών Σχεδίων.
Σε κάθε περίπτωση, ο ρόλος του ΚΟΑΓ είναι καθοριστικός, όπως και του Οργανισμού Χρηματοδοτήσεως Στέγης. Εάν τον επιτελούν, θα κριθεί στην πράξη.
Τέλος, να σημειώσω πως πάντα σε αυτές τις πολιτικές καθοριστικός παράγοντας είναι οι άνθρωποι. Μπορεί το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως να φέρει εις πέραν και αυτή την αποστολή, ιδιαίτερα αυτή την περίοδο που γίνεται η τιτάνια προσπάθεια στον τομέα αδειοδότησης και ελέγχου της ανάπτυξης; Ίσως να έπρεπε μέχρι τη δημιουργία του ενιαίου φορέα να γίνει μια μονάδα, αξιοποιώντας ικανά στελέχη από όλη τη δημόσια υπηρεσία;
Η στέγη αποτελεί αγαθό που πρέπει να απολαμβάνουν όλοι οι πολίτες. Επίσης, μετά από ένα σημείο δημιουργείται πρόβλημα στην αρμονική λειτουργία των πόλεων και δυσκαμψία στην αγορά εργασίας.
Δεν τιμούν κανένα οι καθυστερήσεις δημόσιων έργων
Ένα άλλο θέμα που απασχολεί, κ. Κωνσταντή, είναι οι σοβαρές καθυστερήσεις στην υλοποίηση μεγάλων δημοσίων έργων. Τι πρέπει να αλλάξει, ώστε τα έργα να αποπερατώνονται εντός των χρονοδιαγραμμάτων;
Η όλη διαδικασία και οι καθυστερήσεις στα δημόσια έργα δεν τιμούν κανέναν, γι’ αυτό ως ΕΤΕΚ έχουμε αναδείξει την ανάγκη για επανασχεδιασμό ολόκληρης της αλυσίδας υλοποίησης των δημόσιων έργων.
Κοινό ζητούμενο είναι να διασφαλίζεται πως τα δημόσια έργα θα προωθούνται χωρίς καθυστερήσεις και χωρίς αυξήσεις του κόστους, σε σχέση με την αρχικώς προϋπολογιζόμενη δαπάνη, ενώ παράλληλα θα διαπνέονται από ποιοτικά στοιχεία, όπως η υψηλού επιπέδου αρχιτεκτονική προσέγγιση, η αειφορία, η τεχνική αξία, τα αισθητικά και λειτουργικά χαρακτηριστικά, κοκ, συμβάλλοντας στη βελτίωση του δομημένου περιβάλλοντος.
Θα διαχωρίσω την αλυσίδα για σκοπούς δομής, στα προ του διαγωνισμού, στη διαγωνιστική διαδικασία και στο μέρος μετά την υπογραφή της συμφωνίας/ σύμβασης.
Πριν τον διαγωνισμό
Σε ό,τι αφορά στα προ του διαγωνισμού, κρίνεται, ειδικά για μεγάλα στρατηγικά έργα, ως πολύ σημαντικό πρόβλημα ο χρόνος ωρίμανσης. Δηλαδή, ο χρόνος από την πολιτική απόφαση και τη σύλληψη, μέχρι την ανάθεση. Ειδικά αν πρόκειται για έργα σύμπραξης δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, εάν μεσολαβήσει πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα από τη προκήρυξη του διαγωνισμού στην ανάθεση, τότε αυξάνεται το ρίσκο να αλλάξουν οι μακρο-οικονομικές συνθήκες ή και άλλες παράμετροι. Κοιτάξτε λίγο την περίπτωση του λιμανιού / μαρίνας της Λάρνακας, η οποία είναι χαρακτηριστική.
Πέραν αυτού, από την πρώτη στιγμή που εντοπίζεται μια ανάγκη για δημιουργία ενός έργου του δημοσίου, θα πρέπει να καταγράφονται με αξιοπιστία και ρεαλισμό οι πραγματικές ανάγκες, το πώς θα διαμορφωθεί το πρόγραμμα υλοποίησης, ποια διαδικασία θα ακολουθηθεί για σκοπούς ανάθεσης της μελέτης και πώς διασφαλίζεται ότι θα ακολουθηθούν οι βέλτιστες διαδικασίες/πρακτικές.
Είναι αναγκαίο να εξευρεθούν τρόποι ώστε να προηγείται δημόσια διαβούλευση. Οι αποφάσεις δεν θα πρέπει να λαμβάνονται πίσω από κλειστές πόρτες.
Η διαγωνιστική διαδικασία
Σε ό,τι αφορά τη διαγωνιστική διαδικασία θα πρέπει να σταματήσει η κοντόφθαλμη χρήση του κριτηρίου ανάθεσης της χαμηλότερης τιμής μόνο. Επίσης, το κράτος θα πρέπει να αναγνωρίσει πως δημιούργησε με τις πράξεις ή και την απραξία του μια κατάσταση too big to fail στα μεγάλα έργα. Τώρα θερίζει ό,τι έσπειρε.
Η κατάχρηση της προσέγγισης design, build and maintain και η επιβολή 12ετούς συντήρησης αποτελεί εμπόδιο εισόδου (barrier to entry) νέων παικτών. Η αδυναμία αξιολόγησης της πρότερης επίδοσης αλλά και της αξιολόγησης κατά πόσο ένας οικονομικός φορέας μπορεί να αναλαμβάνει, απρόσκοπτα, δημόσια έργα επειδή λόγω κλίμακας και συνεργιών μπορεί να είναι ο πιο φτηνός, ανεξαρτήτως αν με το σύνολο των δημόσιων έργων που ανέλαβε έχει αντικειμενικά ξεπεράσει τη φέρουσα ικανότητα του, είναι επίσης κάτι που πρέπει να προβληματίσει.
Διότι, σε μία τέτοια περίπτωση, εκ των πραγμάτων αυξάνεται το ρίσκο καθυστερήσεων, αποκλίσεων και υπέρβασης προϋπολογισμού, ενώ το κράτος εισέρχεται σε μια πολύ πιο δύσκολη διαπραγματευτική θέση.
Εποπτεία και διαχείριση
Σε ό,τι αφορά τώρα την εποπτεία και τη διαχείριση, μετά την υπογραφή της σύμβασης, είναι καθοριστικής σημασίας να εντοπίζονται το ταχύτερο δυνατό οι αποκλίσεις ή οι διαφορές και να λαμβάνονται αποφάσεις.
Εμείς τι κάναμε; Επειδή καήκαμε από τον χυλό, τότε με το αποχετευτικό της Πάφου, φυσούμε και το γιαούρτι, ίσως σε πολύ υπερβολικό βαθμό. Οργανώσαμε το σύστημα και δώσαμε εξουσία σε μια κεντρική επιτροπή να αποφασίζει ακόμη και για ήσσονος σημασίας αλλαγές και απαιτήσεις. Ταυτόχρονα, οι άμεσα εμπλεκόμενοι πλέον προτιμούν την απραξία αντί τη λήψη επί τόπου άμεσων και αποτελεσματικών αποφάσεων…
Από το «εδώ (επιτόπου), εμείς και τώρα» (για την επίλυση της διαφοράς), το σύστημα βολεύτηκε στο «κάπου άλλου, από άλλους, σε ανώτερο επίπεδο και σε κάποιο χρόνο στο μέλλον». Είναι τελικά προς το δημόσιο συμφέρον αυτό; Είναι στο ίδιο πλαίσιο που φωνάζουμε εδώ και χρόνια για την εισαγωγή εναλλακτικών μεθόδων επίλυσης διαφορών στα συμβόλαια και ειδικότερα της ταχείας κριτικής διαδικασίας (adjudication).
Ο παράγοντας άνθρωπος
Αφήνω τελευταίο ίσως τον πιο καθοριστικό παράγοντα… τον άνθρωπο και την εκπαίδευση και βέλτιστη αξιοποίηση του. Εκεί και αν πάσχουμε…
Χαρακτηριστικό απόσπασμα της κατά τα άλλα πολύ καλής έκθεσης (Σεπτέμβριος 2023) της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με θέμα Διαχειριστικός ‘Ελεγχος Δημοσίων Συμβάσεων: Καθυστερήσεις, Παρατάσεις, Υπερβάσεις κόστους: «Συντονιστές χωρίς εμπειρία στη διαχείριση συμβάσεων κλήθηκαν να διαχειριστούν ταυτόχρονα και άλλες συμβάσεις, την ίδια στιγμή που συντονιστές με εκτεταμένη εμπειρία πέραν των 35 ετών είχαν υπό τη διαχείρισή τους μία μόνο σύμβαση».
Θα πάω ένα βήμα παραπέρα. Ήταν Σεπτέμβρης του 2016 όταν μιλούσαμε ως κράτος μεταξύ άλλων και πολύ σωστά για κεντρικές υπηρεσίες αγορών στην αρμόδια αρχή δημοσίων συμβάσεων, για λειτουργούς αγορών (procurers), οι οποίοι θα είναι κατάλληλα καταρτισμένοι, με πιστοποιημένο επαγγελματικό επίπεδο γνώσεων στα θέματα δημοσίων συμβάσεων και για περαιτέρω αξιοποίηση των συμφωνιών πλαίσιο. Είναι ενδιαφέρον κάποιος να ανατρέξει και να αξιολογήσει τι έχει γίνει από όλα αυτά και τι αποτέλεσμα έφεραν.
