Ελευθερία Παϊζάνου
Δικαστική απόφαση βάζει τέλος στην πρακτική ενημέρωσης των αγοραστών ακινήτων (κατά την κατάθεση πωλητήριου εγγράφου) για τα εμπράγματα βάρη που βαρύνουν ένα ακίνητο. Μετά τα νέα δεδομένα που δημιουργήθηκαν από την απόφαση, ο Γενικός Εισαγγελέας Γιώργος Σαββίδης, με γνωμάτευσή του, διευκρίνισε πως το Τμήμα Κτηματολογίου δεν υποχρεώνεται από τον νόμο να ενημερώνει τους αγοραστές -όταν καταθέτουν τη σύμβαση πώλησης- ότι υπάρχουν εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου.
Σύμφωνα με τη νομική γνωμάτευση, αποφασίστηκε όπως η συγκεκριμένη πρακτική του Κτηματολογίου τερματιστεί, καθώς η ενημέρωση των αγοραστών μετά τη σύναψη της σύμβασης πώλησης κρίνεται ως ετεροχρονισμένη, ενώ παράλληλα η συγκεκριμένη πρακτική επιφέρει ουσιαστικές καθυστερήσεις στη διαδικασία κατάθεσης.
Βάσει του νόμου περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση), για συμβάσεις πώλησης που συνομολογούνται και κατατίθενται μετά τις 12 Δεκεμβρίου του 2023, ο πωλητής υποχρεούται να περιλαμβάνει, ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης, πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Να σημειωθεί πως το συγκεκριμένο πιστοποιητικό δεν πρέπει να έχει εκδοθεί πέραν των πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία συνομολόγησης της σύμβασης.
Οι πρόνοιες του νόμου
Ανεξαρτήτως της γνωμάτευσης του Γενικού Εισαγγελέα, που μειώνει την ποιότητα της ενημέρωσης ενός αγοραστή ακινήτου κατά την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου, η ρύθμιση που αναφέραμε ανωτέρω περιλήφθηκε στον νόμο για να ενισχυθεί το πλαίσιο προστασίας των αγοραστών. Αναλυτικά, η νομοθεσία του 2023 ενισχύει την προστασία του αγοραστή, με την εισαγωγή μιας καινοτόμου διαδικασίας, μέσω της οποίας παρέχεται το δικαίωμα στον αγοραστή, στις περιπτώσεις όπου υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, να καταβάλει το ποσό της σύμβασης πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή στον ενυπόθηκο δανειστή και να μεταβιβαστεί το ακίνητο, το οποίο αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, επ’ ονόματι του αγοραστή, ανεξαρτήτως των εμπραγμάτων βαρών ή απαγορεύσεων, τα οποία τυχόν βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση.
Σύμφωνα με ενημέρωση του Τμήματος Κτηματολογίου προς τους επηρεαζόμενους φορείς, σε περίπτωση παράλειψης, από τις 18 Μαΐου, ημέρα κατά την οποία εκπνέει η μεταβατική περίοδος, θα επιβάλλεται στον πωλητή διοικητικό πρόστιμο, το οποίο θα καθορίζεται ανάλογα με το ύψος του τιμήματος πώλησης.
«Η ενημέρωση σχετικά με τη νομική κατάσταση ενός ακινήτου μπορεί να εξασφαλιστεί εκ των προτέρων, κατόπιν τήρησης της προβλεπόμενης διαδικασίας του άρθρου 51Α του νόμου περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση)», προσθέτει το Κτηματολόγιο. Την ίδια ώρα, καλεί τους ενδιαφερόμενους να λαμβάνουν την απαιτούμενη πληροφόρηση πριν από τη σύναψη οποιασδήποτε σύμβασης.
Αλλάζουν οι αιτήσεις
Παράλληλα, το Τμήμα Κτηματολογίου, με στόχο την επιτάχυνση των διαδικασιών και τη μείωση του χρόνου αποδοχής και κατάθεσης των συμβάσεων, προχώρησε σε αναθεώρηση της αίτησης σύμβασης πώλησης.
Επίσης, έχουν ετοιμαστεί ξεχωριστές αιτήσεις για την κατάθεση των συμβάσεων ανταλλαγής και αντιπαροχής, οι οποίες είναι αναρτημένες στην ηλεκτρονική πύλη του Τμήματος και μπορούν να υποβληθούν ηλεκτρονικά.
Μέσω των νέων εντύπων παρέχεται σαφέστερη και τυποποιημένη δομή των συμβαλλόμενων μερών και των στοιχείων των ακινήτων. Επιπρόσθετα, εισάγεται η υποχρεωτική αναφορά, ανά σελίδα και παράγραφο της σύμβασης, των ουσιωδών πληροφοριών της, με στόχο τη διευκόλυνση του εντοπισμού τους και την αποφυγή λαθών και παραλείψεων.
Όπως διευκρινίζει το Κτηματολόγιο, στο έντυπο της αντιπαροχής προβλέπεται διακριτή αναφορά στον πάροχο και στον αντιπάροχο, καθώς και στο σχετικό αντάλλαγμα της αντιπαροχής, ενισχύοντας με αυτόν τον τρόπο τη διαχείριση πιο περίπλοκων και σύνθετων περιπτώσεων.
Επιπλέον, καταργείται η πρακτική αναλυτικής αναφοράς στα εμπράγματα βάρη, ενώ η σχετική πληροφόρηση θα εξασφαλίζεται μέσω της υποβολής αίτησης για έκδοση πιστοποιητικού έρευνας. Οι συγκεκριμένες διαφοροποιήσεις αναμένεται να συμβάλουν στη βελτίωση του χρόνου αποδοχής και διεκπεραίωσης των αιτήσεων, για την καλύτερη εξυπηρέτηση του κοινού.
