Συχνά, επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, κατά την ανέγερση πολυκατοικίας και στην προσπάθεια τους να πωλήσουν διαμερίσματα που κτίζουν, εξυπηρετούν αγοραστές για την εξασφάλιση δανειοδότησης από τράπεζα, με υποθήκευση από τους ίδιους μεριδίου του οικοπέδου ή της γης που θεωρούν ότι αναλογεί ή αντιστοιχεί στο διαμέρισμα.
Πιστεύουν ότι με τον τρόπο αυτό διευκολύνουν τον αγοραστή και ότι δεν επηρεάζονται τα άλλα διαμερίσματα που κτίζονται στην ίδια πολυκατοικία και τα οποία πωλούν μεταγενέστερα σε άλλους αγοραστές. Μάλιστα, η τράπεζα ζητά από αυτούς να υπογράψουν «τυπικά» έγγραφα, τα οποία αδιαφορούν να μελετήσουν ή να λάβουν συμβουλή και αδικαιολόγητα τα υπογράφουν, χωρίς να αντιλαμβάνονται τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν έναντι της τράπεζας. Τέτοιες ενέργειες είναι επικίνδυνες και δυνατό να τους δημιουργήσουν ανεπιθύμητες περιπέτειες στο μέλλον, οπότε θα είναι πολύ αργά και θα αποδώσουν ευθύνη στην τράπεζα ότι τους ξεγέλασε και το χρέος του δανείου το ανέλαβαν οι ίδιοι.
Την πρακτική αυτή τη συμμερίζονται και κτηματομεσίτες, οι οποίοι λόγω άγνοιας υποστηρίζουν την ακολουθούμενη διαδικασία και φέρνουν σε δύσκολη θέση τους νέους αγοραστές διαμερισμάτων που αγοράζουν μεταγενέστερα και τα οποία είναι υποθηκευμένα. Μάλιστα, πάρα τις υποδείξεις και συμβουλές, αναφέρουν ότι οι ίδιοι γνωρίζουν το θέμα καλύτερα και ότι υποθηκεύθηκε μόνο το διαμέρισμα για το οποίο παραχωρήθηκε δανειοδότηση. Επικαλούνται τη σύμβαση εκχώρησης με την οποία η τράπεζα αποκτά τα δικαιώματα του αγοραστή που απορρέουν από το πωλητήριο έγγραφο και την οποία η τράπεζα κατέθεσε στο Κτηματολόγιο, παραγνωρίζοντας ότι η σύμβαση υποθήκης είναι εμπράγματο βάρος και ότι αποτελεί ξεχωριστή συμφωνία μεταξύ τράπεζας και επιχειρηματία ανάπτυξης γης.
Για αποφυγή επηρεασμού δικαιωμάτων είναι προτιμότερο ο πωλητής να καθορίσει τον συντελεστή αξίας κάθε διαμερίσματος που θα προκύψει με βάση την πολεοδομική άδεια και να τον καταθέσει στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την πώληση οποιουδήποτε τμήματος. Επίσης, εκεί όπου ο πωλητής υποθήκευσε μερίδιο για εξυπηρέτηση αγοραστή, οφείλει να εξασφαλίσει από τη δικαιούχο τράπεζα προς το νέο αγοραστή σχετική γραπτή δήλωση που να αναγνωρίζει και δηλώνει ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση στο Κτηματολόγιο του πωλητηρίου εγγράφου για το διαμέρισμα που αγόρασε, σύμφωνα με τις πρόνοιες του περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμου 81(I)/2011, θα προηγείται σε προτεραιότητα της υφιστάμενης υποθήκης που η τράπεζα ενέγραψε προς όφελος της. Η σχετική αναγνώριση και δήλωση θα ισχύει και θα δεσμεύει την τράπεζα από της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο οικείο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Επιπρόσθετα, η τράπεζα να δηλώνει ότι με την έκδοση του ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας του διαμερίσματος, θα απαλλάξει το διαμέρισμα από την υποθήκη.
Επανειλημμένα, επιχειρηματίες ανάπτυξης γης δυσκόλεψαν νέους αγοραστές διαμερισμάτων που υποχρεώθηκαν να τα αγοράσουν με προγενέστερη υποθήκη η οποία τα βαρύνει. Με την υποθήκευση μεριδίου επηρεάζεται τόσο ο πωλητής όσο και ο μελλοντικός αγοραστής και είναι προσφορότερες οι λύσεις που προαναφέρονται πιο πάνω.
Σε συγκεκριμένη περίπτωση, ο επιχειρηματίας ανάπτυξης γης κατέληξε στο τραπεζικό ίδρυμα, όπου εκεί η λειτουργός του υπέδειξε έγγραφο υπό μορφή επιστολής από τον ίδιο προς την τράπεζα. Επρόκειτο για τυποποιημένη επιστολή που η ίδια η τράπεζα ετοίμασε και ζήτησε από τον πωλητή και την υπέγραψε χωρίς αυτός να διαβάσει το έγγραφο. Αντιλήφθηκε για πρώτη φορά ότι με το έγγραφο αυτό παραχωρούσε στην τράπεζα δικαίωμα είσπραξης και μεταφοράς χρημάτων από οποιοδήποτε λογαριασμό του με την τράπεζα έναντι ή προς εξόφληση του ποσού του δανείου του αγοραστή. Στην ουσία ανέλαβε να αποπληρώσει το δάνειο του αγοραστή εάν αυτός δεν πλήρωνε τις δόσεις του, πέραν της υποθήκης που παραχώρησε.
Η ανωτέρω εξέλιξη δεν ήταν ό,τι ευχάριστο για τον επιχειρηματία, ο οποίος διαμαρτυρήθηκε για τη μεταχείριση που έτυχε από την τράπεζα και ζήτησε την αποκατάστασή του. Η πρακτική υπογραφής οποιουδήποτε εγγράφου χωρίς προηγούμενη μελέτη και συμβουλή δεν είναι ορθή. Ο νέος αγοραστής, όντας επιμελής, επέμεινε και ζήτησε από την τράπεζα μέσω του πωλητή την έκδοση γραπτής δήλωσης και αναγνώρισης ότι το εμπράγματο βάρος που δημιουργείται με την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου θα προηγείται σε προτεραιότητα από εκείνο που δημιούργησε η προγενέστερη υποθήκη που ενεγράφη στο όνομα της τράπεζας. Είναι γνωστό ότι τα εμπράγματα βάρη, όπως μια υποθήκη, ένα πωλητήριο έγγραφο ή ένα μέμο τυγχάνουν προτεραιότητας και ισχύος ανάλογα με το χρόνο κατάθεσης και εγγραφής τους στο Κτηματολόγιο. Μπορεί να υπάρξει ρύθμιση ώστε πωλητήριο έγγραφο που κατατίθεται μεταγενέστερα να προηγείται σε προτεραιότητα προγενέστερης υποθήκης.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα