Άγγελος Αγγελοδήμου
Τα τελευταία χρόνια, οι τιμές των ακινήτων ακολουθούν μια σταθερά ανοδική πορεία, τόσο στο κομμάτι των ενοικίων, όσο και σε αυτό της αγοράς, κάτι που έχουν νιώσει βαθιά στο πετσί τους όλοι όσοι επιδιώκουν να ενοικιάσουν ή να αγοράσουν.
Σε επίπεδο κυβέρνησης έχει ξεκινήσει μια προσπάθεια, ώστε να διαμορφωθούν οι συνθήκες εκείνες οι οποίες θα οδηγήσουν σε πρώτο στάδιο στην σταθεροποίηση των τιμών και γιατί όχι, σε κατοπινό στάδιο, στη μείωση τους.
Το σημείο κλειδί στην προσπάθεια αυτή είναι η προσφορά και η ζήτηση. Εδώ και χρόνια η ζήτηση υπερκάλυπτε την προσφορά, με αποτέλεσμα οι τιμές να συνεχίζουν να ανεβαίνουν. Επομένως, η προσπάθεια της κυβέρνησης επικεντρώνεται σε αυτό ακριβώς το κομμάτι. Δηλαδή στην ενίσχυση της προσφοράς, η οποία θα καλύψει ένα μεγάλο μέρος της ζήτησης. Και μάλιστα αυτό επιδιώκεται να γίνει με διοχέτευση στην αγορά ακινήτων, τα οποία να είναι προσιτά σε όλα τα βαλάντια και κυρίως σε άτομα της χαμηλότερης εισοδηματικής τάξης. Επομένως, το στοίχημα εδώ ονομάζεται προσιτή στέγη. Για να πετύχει όμως αυτό το εγχείρημα, απαιτείται μεν η προσπάθεια της Κυβέρνησης, αλλά ταυτόχρονα η συνεργασία διάφορων φορέων και φυσικά η συμβολή του ιδιωτικού τομέα.
Η νέα στεγαστική πολιτική
Αναλυτικότερα, η ολοκληρωμένη στεγαστική πολιτική του κράτους εξαγγέλθηκε από τον Υπουργό Εσωτερικών στις 24 Οκτωβρίου 2023. Ένα από τα μέτρα που περιλαμβάνεται σε αυτήν είναι τα πολεοδομικά κίνητρα, τα οποία άρχισαν να εφαρμόζονται από τον Δεκέμβριο του 2023.Τα μέτρα της στεγαστικής πολιτικής επικεντρώνονται σε δύο πυλώνες: (1) Στην αύξηση της προσφοράς, δηλαδή στην ενίσχυση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, είτε με παραγωγή νέου, είτε με την αξιοποίηση του υφιστάμενου αδρανούς αποθέματος, και (2) στην ενίσχυση της αγοραστικής δυνατότητας των πολιτών για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας.
Στο πλαίσιο της ολοκληρωμένης στεγαστικής πολιτικής του κράτους, αναθεωρήθηκαν και υλοποιούνται από τον Δεκέμβριο του 2023 τα πολεοδομικά κίνητρα, ως το βασικότερο μέτρο για επίτευξη του στόχου αύξησης του οικιστικού αποθέματος. Εκτελεστικός βραχίονας του μέτρου είναι ο Κυπριακός Οργανισμός Ανάπτυξης Γης, ο οποίος καθορίζει και τους δικαιούχους για την προσιτή αγορά βάσει των κριτηρίων που εφαρμόζει στα δικά του σχέδια.
Προβλέπεται η παραχώρηση επιπρόσθετου συντελεστή δόμησης μέχρι 45% του ισχύοντος σε ανάπτυξη που θα υλοποιηθεί σε ιδιωτικό τεμάχιο, με υποχρέωση διάθεσης του 20% των επιπρόσθετων μονάδων που θα παραχθούν σε προσιτή τιμή αγοράς. Το υπόλοιπο 25% διατίθεται σε τιμές ελεύθερης αγοράς από τους κατασκευαστές. Επιπρόσθετα, δίνεται η επιλογή για εξαγορά του συντελεστή δόμησης και καταβολή του ποσού εξαγοράς σε ειδικό ταμείο του Κυπριακού Οργανισμού Ανάπτυξης Γης για υλοποίηση των προγραμμάτων του.
Το ενδιαφέρον από ιδιώτες και τα έσοδα
Μέχρι τον Δεκέμβριο του 2024 είχαν προκύψει 38 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος από επιχειρηματίες ανάπτυξης γης για αξιοποίηση των πολεοδομικών κινήτρων για προγραμματιζόμενες αναπτύξεις σε όλες τις επαρχίες.
Για τις 38 περιπτώσεις δόθηκε θετική αξιολόγηση για το προτεινόμενο τεμάχιο της ανάπτυξης. Από τις 38 περιπτώσεις που εκδήλωσαν ενδιαφέρον, αναμένεται να παραχθούν συνολικά περίπου 1.600 μονάδες τα επόμενα τρία χρόνια, ανάλογα και με τον ρυθμό εκτέλεσης της ανάπτυξης. Πρόκειται για αναπτύξεις σε όλες τις επαρχίες.
Επιπλέον, από το δικαίωμα εξαγοράς του συντελεστή δόμησης μέχρι στιγμής, εκτιμάται ότι θα καταβληθούν στο ειδικό ταμείο προσιτής στέγης του ΚΟΑΓ €5.3 εκ., τα οποία θα χρησιμοποιηθούν από τον ΚΟΑΓ για υλοποίηση των εν εξελίξει έργων του ή και των νέων που προγραμματίζονται εντός του 2025.
Ψηλό το κόστος στέγασης
Για το θέμα της στέγασης είχε προβεί κατά καιρούς σε δηλώσεις ο πρόεδρος του Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων Πόλυς Κουρουσίδης. Όπως είχε επισημάνει, η στέγαση στην Κύπρο έχει κόστος το οποίο ανέρχεται στο 40 – 45% του εισοδήματος ενός νοικοκυριού. Όταν λέμε κόστος στέγασης δεν εννοούμε μόνο το ενοίκιο ή τη δόση του δανείου, αλλά σε αυτό περιλαμβάνεται και το κόστος ηλεκτρισμού και γενικά όλοι οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας. Σημειώνεται ότι σε άλλες χώρες το ποσοστό αυτό ανέρχεται γύρω στο 30%, το οποίο είναι και πιο φυσιολογικό. Επομένως, σημείωσε, αυτό που θα μπορούσε να γίνει, είναι είτε να αυξηθούν οι μισθοί ή να μειωθεί το κόστος στέγασης.
Ολοκληρωμένη στρατηγική
Για να διασφαλιστεί η προσιτή στέγαση, χρειάζεται μια ολοκληρωμένη στρατηγική, σημειώνει από την πλευρά του ο εκτιμητής ακινήτων Χαράλαμπος Πετρίδης.
Μιλώντας στο «Insider», ο κ. Πετρίδης επισημαίνει μάλιστα ότι η μείωση της φορολογίας σε φυσικά και νομικά πρόσωπα μπορεί να ενισχύσει τις επενδύσεις και να δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με τον κ. Πετρίδη, υπάρχουν δύο παράγοντες, οι οποίοι είναι ιδιαίτερα σημαντικοί. Ο πρώτος αφορά στη συνεργασία δημοσίου και ιδιωτικού τομέα, ώστε να επιτευχθεί η αξιοποίηση κρατικών εκτάσεων για νέες κατοικίες. Εξίσου σημαντικό είναι να προχωρήσει η δημιουργία Οργανισμού Στέγασης, ο οποίος μεταξύ άλλων θα έχει ως στόχο την ανάπτυξη προσιτών ακινήτων και κυρίως διαμερισμάτων. Ο κ. Πετρίδης υπογραμμίζει ότι η ισορροπία στην αγορά είναι κρίσιμης σημασίας, ώστε η ανάπτυξη να μην οδηγήσει σε αποκλεισμό των νέων αγοραστών. Η στέγαση πρέπει να παραμείνει προσιτή για όλους, αναφέρει χαρακτηριστικά.
Αξιοποίηση αποθέματος
Ο Πρόεδρος του ΕΤΕΚ, Κωνσταντίνος Κωνσταντή, με δηλώσεις του είχε βάλει στο τραπέζι της συζήτησης και το θέμα της αξιοποίησης του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος. Συγκεκριμένα, όπως είχε αναφέρει, το ζήτημα της προσιτής στέγης είναι κορυφαίας σημασίας, αλλά είναι σύνθετο και οι λύσεις που δίνονται σήμερα απαιτούν συντονισμό, ο οποίος είναι δύσκολος στην απουσία κεντρικού και αποτελεσματικού Φορέα. “Για το ΕΤΕΚ συνεχίζει να αποτελεί αιχμή του δόρατος η αξιοποίηση του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος, το οποίο είναι σε αχρησία και εκτός αγοράς”, σημειώνει, προσθέτοντας ότι οι πολιτικές για παροχή μόνο κινήτρων για ταχεία αύξηση της προσφοράς φαίνεται πως δεν αρκούν. “Χρειάζονται και αντικίνητρα”, σημειώνει.
Υπογράμμισε ενδεικτικά: Στο πακέτο μέτρων που ετοίμασε και δημοσίευσε το ΕΤΕΚ τον Ιούλιο του 2023 περιλαμβανόταν μεταξύ άλλων και η εισήγηση για ένταξη στην αγορά μέσω αντικινήτρων κυρίως ημιτελών οικιστικών μονάδων, η πλειοψηφία των οποίων σήμερα είναι στην κατοχή Ταμείων Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων, σημειώνοντας ότι ο αριθμός τους εκτιμάται περί τις κάποιες χιλιάδες.
Σημειώνει, ακόμα, ότι η επικρατούσα άποψη είναι ότι παρόλο που τα Ταμεία έχουν αποκτήσει τα ακίνητα με μεγάλη έκπτωση, λόγω έλλειψης πίεσης δεν τα βάζουν στην αγορά σε προσιτές τιμές. “Θεωρούμε ότι θα πρέπει να τολμήσουμε και να εντάξουμε και αυτό το εργαλείο στην προσπάθεια για εξεύρεση λύσεων σε αυτό το κορυφαίο ζήτημα της προσιτής στέγης που αντιμετωπίζουμε σαν κοινωνία. Πέραν του συμβολισμού που εξυπηρετεί το μέτρο που επαναφέρουμε, είναι επίσης κατάλληλο, δίκαιο, ικανοποιεί την σημαντική αειφόρο αρχή της επανάχρησης ενώ έχει και το πλεονέκτημα των σύντομων αποτελεσμάτων”, αναφέρει.
Το ζητούμενο και το μεγάλο στοίχημα
Στο μεταξύ, αποτυπώνοντας τις προσπάθειες που καταβάλλονται από δημόσιο και ιδιωτικό τομέα για την επίτευξη του στόχου της προσιτής στέγης, η Μερσίνα Ισιδώρου, Γενική Διευθύντρια του Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου σημειώνει μεταξύ άλλων σε άρθρο της ότι μόνο μέσα από συντονισμένες ενέργειες θα μπορέσει να επιτευχθεί το ζητούμενο, δηλαδή ο κάθε πολίτης να έχει πρόσβαση σε ένα σπίτι που ανταποκρίνεται στις ανάγκες του. Αυτή άλλωστε, προσθέτει, είναι και η βασική επιδίωξη της στεγαστικής πολιτικής του Υπουργείου Εσωτερικών. Μία πολιτική 77 εκατομμυρίων ευρών, με κοινωνικό πρόσημο, που μέσα από τα πολύπλευρα μέτρα και την εμπλοκή διαφόρων φορέων για την υλοποίησή τους, στοχεύει να αντιμετωπίσει το πρόβλημα που ταλανίζει χιλιάδες συμπολίτες μας.
Η μείωση της μεγάλης ανισότητας ανάμεσα στην προσφορά ακινήτων και τη ζήτηση, αποτελεί σήμερα το μεγαλύτερο στοίχημα. Γι’ αυτό και στο επίκεντρο της προσπάθειας που καταβάλλεται, βρίσκεται η αύξηση της προσφοράς και πιο συγκεκριμένα της προσιτής στέγασης, ώστε να μπορέσει να ανατραπεί το υφιστάμενο σκηνικό και να μειωθούν οι τιμές των ακινήτων.
Ο ρόλος λοιπόν που έχουν να διαδραματίσουν οι επαγγελματίες του κλάδου ανάπτυξης ακινήτων, είναι καθοριστικός. Οι ιδιώτες που δραστηριοποιούνται στον τομέα, διαθέτουν την τεχνογνωσία, την εμπειρία, αλλά και το ανθρώπινο δυναμικό για να συμβάλλουν στην υλοποίηση έργων. Αυτό έχει ήδη αρχίσει να συμβαίνει, μέσα από τη συμμετοχή επαγγελματιών στα δύο σχέδια της στεγαστικής πολιτικής που απευθύνονται στους ίδιους. Αξίζει μάλιστα σημειωθεί το γεγονός ότι, από το μέχρι στιγμής ενδιαφέρον που έχει υπάρξει, το επόμενο χρονικό διάστημα αναμένεται ότι θα αναπτυχθούν πέραν των 1500 οικιστικών μονάδων προσιτής στέγασης σε ολόκληρη την Κύπρο.
«Κλειδί» η συνεργασία δημόσιου / ιδιωτών
Καθώς η στεγαστική πολιτική του Υπουργείου Εσωτερικών έχει αρχίσει να παίρνει σάρκα και οστά, ο Σύνδεσμος Ανάπτυξης Ακινήτων Κύπρου δηλώνει παρών στην προσπάθεια συνεχούς αξιολόγησης και βελτίωσης των μέτρων.
Συνεχίζει να στηρίζει και να ενισχύει την προσπάθεια που καταβάλλει το Υπουργείο Εσωτερικών, ο ΚΟΑΓ και όλοι οι αρμόδιοι φορείς. Και το κάνει με τον τρόπο που ξέρει καλύτερα: Μέσα από την κατάθεση εισηγήσεων και προτάσεων που μπορούν να συμβάλλουν στην ευρεία αξιοποίηση των μέτρων και την επίτευξη του επιθυμητού στόχου.
Για τον Σύνδεσμο, η αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος είναι προτεραιότητα. Γι’ αυτό και στεκόμαστε δίπλα στην προσπάθεια του Υπουργείου Εσωτερικών εξ αρχής. Από το πρώτο κάλεσμα για συμβολή στη διαμόρφωση της στεγαστικής πολιτικής μέχρι και σήμερα, όπου σταδιακά τίθενται σε εφαρμογή τα μέτρα. Και επειδή ακριβώς η συνεργασία ανάμεσα σε δημόσιο και ιδιωτικό τομέα υπήρξε το «κλειδί» για τη διαμόρφωση μίας ολοκληρωμένης πολιτικής, γνωρίζουμε ότι αυτή παραμένει αναγκαία για την επιτυχή εφαρμογή των μέτρων.
Από το περιοδικό Insider Φεβρουαρίου
