Ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, οι οποίοι δεν εξοφλούν τα κοινόχρηστα που τους αναλογούν, δεν θα μπορούν να τα πουλούν ή να τα νοικιάζουν, σύμφωνα με πρόνοια νομοσχεδίου. Ήδη κατατέθηκε νομοσχέδιο ενώπιον της κοινοβουλευτικής επιτροπής Εσωτερικών με σκοπό την επιβολή τάξης στην αναρχία που παρατηρείτο εδώ και δεκαετίες στις κοινόκτητες οικοδομές.

Για να πουλήσει κάποιος το διαμέρισμα του θα πρέπει να εξασφαλίσει από τη Διαχειριστική Επιτροπή της πολυκατοικίας «πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων». Όπως αναφέρεται στο σχετικό νομοσχέδιο, «το πιστοποιητικό είναι αναγκαίο για τη αποξένωση ή για τη μίσθωση της μονάδας σύμφωνα με τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο, ή και για την εκχώρηση της σύμβασης πώλησης της μονάδας σύμφωνα με τον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, ή για τη μίσθωση της μονάδας, με το οποίο θα βεβαιώνεται ότι τα κοινόχρηστα έχουν εξοφληθεί και δεν οφείλεται οποιοδήποτε ποσό».

Στο νομοσχέδιο διευκρινίζεται, πως «το πιστοποιητικό εξόφλησης ή η σχετική βεβαίωση, δύναται να εκδίδονται και από νόμιμα εντεταλμένο αντιπρόσωπο της Διαχειριστικής Επιτροπής».

Παράλληλα, θα ρυθμιστούν θέματα στατικής επάρκειας των κτηρίων και κατ’ επέκταση ασφάλειας των ιδιοκτητών/ενοίκων, αφού στο νομοσχέδιο περιελήφθησαν πρόνοιες και εκτέλεση εργασιών, με απόφαση της διαχειριστικής επιτροπής.

Στο ίδιο νομοσχέδιο προνοείται προσαγωγή είτε ιδιοκτήτη είτε της διαχειριστικής επιτροπής ενώπιον Δικαστηρίου, αν προβούν σε εργασίες χωρίς άδεια από την αρμόδια Αρχή.

Το νομοσχέδιο που ρυθμίζει τις πιο πάνω πτυχές, καθώς και άλλες, είναι «Ο περί Διαχείρισης Κοινόκτητων Οικοδομών και Συναφών Θεμάτων Νόμος του 2023». Το κατατεθέν νομοσχέδιο εφαρμόζεται όχι μόνο για τις εγγεγραμμένες κοινόκτητες οικοδομές αλλά επεκτείνεται σε όλες τις κοινόκτητες οικοδομές, οι οποίες έχουν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής και διαίρεσης, ανεξάρτητα του γεγονότος ότι δεν έχουν εξασφαλίσει πιστοποιητικό έγκρισης ή/και δεν έχουν εγγραφεί στο κτηματικό μητρώο και κατ’ επέκταση δεν έχουν εκδοθεί ξεχωριστοί τίτλοι των μονάδων.

Δερβέναγας η Υπηρεσία Εγγραφής

Ταυτόχρονα, με το προτεινόμενο νομοσχέδιο ορίζεται Υπηρεσία Εγγραφής Κοινόκτητων Οικοδομών και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών και καθορίζονται οι αρμοδιότητες της. Παράλληλα θεσπίζονται εσωτερικοί κανονισμοί, για τη ρύθμιση της διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών αλλά και τον καθορισμό των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων των ιδιοκτητών, οι οποίοι θα τυγχάνουν εφαρμογής στην περίπτωση μη έκδοσης κανονισμών από τις οικείες Διαχειριστικές Επιτροπές, δυνάμει του προτεινόμενου νόμου για τη ρύθμιση των οποιονδήποτε ζητημάτων. Επιπλέον, παρέχεται η εξουσία στην Διαχειριστική Επιτροπή να προβαίνει σε δαπάνες εύλογα αναγκαίες για τη συντήρηση και εύρυθμη λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων της κοινόκτητης οικοδομής, τις οποίες ο ιδιοκτήτης αμελεί να καταβάλει.

Στην εισηγητική έκθεση που συνοδεύει το νομοσχέδιο, αναφέρεται πως σκοπός του (νομοσχεδίου) είναι ο καθορισμός πλαισίου ρύθμισης των κοινόκτητων οικοδομών, το οποίο αποσκοπεί στην ομαλή λειτουργία, διαχείριση και εποπτεία τους σε διοικητικό και νομικό επίπεδο, λόγω ανάγκης που προκύπτει από την εξέλιξη της στεγαστικής πραγματικότητας στην Δημοκρατία.

Θα συμπληρωθούν τα κενά

Στην ίδια έκθεση αναφέρεται, πως η αναγκαιότητα τροποποίησης της υφιστάμενης νομοθεσίας προκύπτει από τις αδυναμίες και ορισμένα κενά που διαπιστώθηκαν κατά την εφαρμογή της ισχύουσας νομοθεσίας, περιλαμβανομένης της ανάγκης καθορισμού των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων των κύριων των μονάδων (ιδιοκτητών) για τη ρύθμιση διαφόρων ζητημάτων, αλλά και των αδυναμιών στις υφιστάμενες πρακτικές διαχείρισης τέτοιων οικοδομών.

Προκύπτει, εξάλλου, και η ανάγκη για τη διασφάλιση αποτελεσματικότερης εφαρμογής της διαχείρισης λαμβάνοντας υπόψη ότι, ιδιοκτήτες μονάδων διαφεύγουν των υποχρεώσεων τους και πολλά ακίνητα δεν συντηρούνται επαρκώς, με αποτέλεσμα να ελλοχεύουν κίνδυνοι για την ασφάλεια τους και την ασφάλεια τρίτων.

Η Υπηρεσία θα μπορεί να επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο σε διαχειριστική επιτροπή ή σε ιδιοκτήτη που παραβαίνει τις διατάξεις της προωθούμενης νομοθεσίας ή κανονιστικής διοικητικής πράξης που εκδίδεται δυνάμει των διατάξεων του Νόμου ή απόφασης της Υπηρεσίας.

Σύμφωνα με τι πρόνοιες του νομοσχεδίου, σε περιπτώσεις όπου η Διαχειριστική Επιτροπή κοινόκτητης οικοδομής ή ο ιδιοκτήτης ή οι ιδιοκτήτες ανεγείρουν ή ανέχονται ή επιτρέπουν να ανεγείρεται οικοδομή ή κατεδαφίζουν ή ανοικοδομούν ή προβαίνουν σε μετατροπή, προσθήκη ή επισκευή στην κοινόκτητη ιδιοκτησία, χωρίς την απαιτούμενη άδεια δυνάμει των διατάξεων του περί Οδών και Οικοδομών Νόμου όπως αυτός εκάστοτε τροποποιείται ή αντικαθίσταται, η Υπηρεσία δύναται να αποταθεί στο Δικαστήριο και με μονομερή αίτηση (ex parte), να ζητήσει την έκδοση διατάγματος από το Δικαστήριο για την άρση της διαπιστωθείσας παρατυπίας ή και παρανομίας.

Οι εξουσίες της Διαχειριστικής Επιτροπής

Κάθε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να έχει Διαχειριστική Επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της.

Η επιτροπή μπορεί:

Να επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για την μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων ο κύριος ή οι κύριοι των μονάδων δεν συνείσφεραν.

Να ελέγχει, λειτουργεί, διαχειρίζεται και διευθύνει την κοινόκτητη ιδιοκτησία και την κοινόκτητη οικοδομή και να προβαίνει σε κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την επιβολή των Πρότυπων ή Εσωτερικών Πρότυπων Κανονισμών και για τη διασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από ή δυνάμει του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών.

Να διατηρεί σε καλή και λειτουργική κατάσταση και να συντηρεί την κοινόκτητη ιδιοκτησία και τέτοια άλλα τμήματα της κοινόκτητης οικοδομής, των βελτιώσεων και προσαρτημάτων, ή δυνάμει του Νόμου αυτού ή των Κανονισμών.

Να παρέχει διευκολύνσεις και υπηρεσίες για κοινόχρηστους χώρους μόνο σε ιδιοκτήτες που δεν οφείλουν κοινόχρηστα νοούμενου ότι δεν αποστερεί την απόλυτη πρόσβαση στη μονάδα τους.

Θα ιδρύεται ταμείο

Να ιδρύει και να διατηρεί ταμείο και λογαριασμό σε πιστωτικό ίδρυμα από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των κυρίων των μονάδων δυνάμει του άρθρου 20 και από άλλα ποσά που κατά καιρούς αποφασίζονται κατά τη γενική ή έκτακτη γενική συνέλευση, που κατά την κρίση της είναι επαρκή και που μπορεί να χρησιμοποιεί:

Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την πληρωμή ασφαλίστρων.

Για επιδιορθώσεις, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής.

Να συγκαλεί γενική συνέλευση των ιδιοκτητών τουλάχιστο μια φορά το χρόνο ή εντός 26 μηνών και κάθε άλλη συνέλευση που καθορίζεται από το Νόμο αυτό ή τους Εσωτερικούς Κανονισμούς και να διατηρεί μητρώο των αποφάσεων της.
Να συμμορφώνεται σε κάθε συμφωνία συμβιβασμού, ειδοποίηση, διαταγή ή άλλη απόφαση οποιουδήποτε αρμόδιου διοικητικού οργάνου, Αρχής, διαμεσολάβησης ή Δικαστηρίου ή προσώπου αναφορικά με την κοινόκτητη ιδιοκτησία.
Σημειώνεται, πως η αρμόδια Υπηρεσία δημιουργεί και τηρεί μητρώο για τις κοινόκτητες οικοδομές, από στοιχεία μέσω της Κεντρικής Αποθήκης Πληροφοριών και τη συμβολή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, καθώς και των αρμόδιων Πολεοδομικών, Δημοτικών Αρχών και Επαρχιακών Διοικήσεων της Δημοκρατίας.

ΠΑΡΕΜΒΑΣΗ

Καλός ο νόμος αλλά απαιτείται συνεννόηση

Είναι γεγονός ότι στις κοινόκτητες οικοδομές επικρατεί αναρχία και ενδείκνυται η έγκριση της νομοθεσίας για σκοπούς ασφάλειας και ίσης αντιμετώπισης των ιδιοκτητών.

Επιβάλλεται να τερματιστεί το φαινόμενο κάποιοι να ζουν εις βάρος άλλων επιλέγοντας να μην συμμετέχουν στα κοινά έξοδα μιας πολυκατοικίας, κάτι το οποίο είτε επιβαρύνει τους υπόλοιπους είτε μπλοκάρει την εκτέλεση απαραίτητων εργασιών.

Ωστόσο στις όποιες αποφάσεις θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψιν, πως άλλες είναι οι δυνατότητες του ενός και άλλες του άλλου. Άλλο είναι να ξεκινάς τώρα τη ζωή σου και να θες το κτήριο που διαμένεις να έχει την καλύτερη εμφάνιση και άλλες είναι οι προτεραιότητες σου αν είσαι 80 χρόνων. Πάνω από όλα απαιτείται συνεννόηση. Διαφορετικά, μόνο προστριβές θα δημιουργούνται.