Γιώργος Κουκούνης
Κάθε προτιθέμενος αγοραστής οφείλει να προβαίνει σε δέουσα επιμέλεια πριν την αγορά ακινήτου, διερευνώντας όλες τις πτυχές που αφορούν τόσο το ακίνητο όσο και τον πωλητή, ιδιαίτερα όταν είναι εταιρεία και προτίθεται να αναπτύξει οικόπεδο για την ανέγερση πολυκατοικίας ή κτήμα για την ανέγερση κατοικιών.
Υπάρχουν πωλητές οι οποίοι μέσω εταιρείας συνάπτουν συμφωνία αντιπαροχής και αναλαμβάνουν να αναπτύξουν το ακίνητο, παρέχοντας τη δυνατότητα στον αγοραστή να καταθέσει το πωλητήριο έγγραφο στο Κτηματολόγιο.
Προς τούτο συνυπογράφουν το πωλητήριο οι ιδιοκτήτες που παραχώρησαν το ακίνητο με αντιπαροχή, δηλώνοντας ότι το πράττουν για το σκοπό διευκόλυνσης της κατάθεσης του στο Κτηματολόγιο, χωρίς ανάληψη οποιασδήποτε άλλης ευθύνης.
Το ερώτημα που τίθεται είναι κατά πόσο ο αγοραστής είναι εξασφαλισμένος ή όχι με την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο ή μήπως θα μείνει χωρίς κατοικία ή διαμέρισμα και θα απωλέσει τα χρήματα του;
Το σίγουρο είναι ότι οι ιδιοκτήτες του ακινήτου περιορίζουν την ευθύνη τους μόνο για την κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης του και εναπόκειται στον πωλητή ως εταιρεία να αναπτύξει ή όχι το ακίνητο. Η εκδήλωση αδυναμίας από μέρους του πωλητή να προχωρήσει το έργο, παρόλο που έλαβε προκαταβολές από αγοραστές, εκθέτει τους αγοραστές οι οποίοι δυνατό να μείνουν χωρίς κατοικία ή διαμέρισμα και να απωλέσουν τα χρήματα τους. Θα ταλαιπωρηθούν για χρόνια στα δικαστήρια και στο τέλος θα διαταχθεί η διαγραφή της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου από το Κτηματολόγιο και θα λάβουν απόφαση εναντίον μόνο του πωλητή ως εταιρεία, η οποία στο μεταξύ τέθηκε υπό εκκαθάριση.
Απόφαση Δικαστηρίου
Εταιρεία επιχειρηματίας ανάπτυξης γης συμφώνησε να αναπτύξει με αντιπαροχή ακίνητο, με σκοπό να ανεγείρει συγκρότημα κατοικιών και συμβλήθηκε με τους ιδιοκτήτες του ακινήτου, καθορίζοντας τις κατοικίες που η κάθε πλευρά θα λάμβανε στα πλαίσια της αντιπαροχής. Προχώρησε με την ετοιμασία αρχιτεκτονικών σχεδίων και πώλησε αριθμό κατοικιών σε αγοραστές, λαμβάνοντας από αυτούς προκαταβολές. Τελικά, η εταιρεία δεν μπόρεσε να αναπτύξει το ακίνητο και τέθηκε υπό εκκαθάριση.
Οι ιδιοκτήτες του ακινήτου προχώρησαν δικαστικά και πέτυχαν την έκδοση διαταγμάτων ότι νόμιμα τερμάτισαν τη συμφωνία αντιπαροχής και τη διαγραφή της κατάθεσης της από το Κτηματολόγιο. Οι ιδιοκτήτες του ακινήτου επίσης κίνησαν αγωγή εναντίον των αγοραστών κατοικιών που θα κτίζονταν στο ακίνητο και πέτυχαν τη διαγραφή της κατάθεσης των πωλητηρίων εγγράφων τους από το Κτηματολόγιο, πλην ενός αγοραστή, του οποίου το πωλητήριο παρέμεινε να επιβαρύνει το ακίνητο.
Ο αγοραστής που παρέμεινε πέτυχε την έκδοση απόφασης εναντίον της εταιρείας για το ποσό της προκαταβολής που πλήρωσε και αξίωνε τη διατήρηση του εμπράγματου βάρους που δημιουργήθηκε με την κατάθεση μέχρι να του πληρωθεί το ποσό της προκαταβολής.
Ο ισχυρισμός του ήταν ότι το πωλητήριο έγγραφο κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και συνιστά εμπράγματο βάρος προς όφελος του, επί του όλου ακινήτου των ιδιοκτητών, το οποίο εξασφαλίζει την επιστροφή της προκαταβολής που πλήρωσε στην υπό εκκαθάριση εταιρεία.
Ο Πρόεδρος του Επαρχιακού Δικαστηρίου Πάφου κ. Γ.Κ. Βλάμης εκδικάζοντας την υπόθεση, εξέδωσε απόφαση στην αγωγή 210/2016, ημερ.13.12.2024, δικαιώνοντας τους ιδιοκτήτες του ακινήτου, διατάσσοντας την διαγραφή της κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου του αγοραστή που βάρυνε το ακίνητο και απέρριψε τη σχετική αξίωση του.
Η κατάληξη της υπόθεσης
Το Δικαστήριο τόνισε ότι το συγκεκριμένο εμπράγματο βάρος που η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου δημιούργησε ισχύει μέχρι την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης ή εναλλακτικά μέχρι την επιδίκαση αποζημιώσεων προς όφελος του αγοραστή, νοουμένου αυτός εκπλήρωσε τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Με οποιοδήποτε από τους δύο αυτούς τρόπους το εμπράγματο βάρος που δημιουργήθηκε εξασφάλιζε τον αγοραστή για το ποσό της προκαταβολής που πλήρωσε στην εταιρεία.
Ο αγοραστής συνεπώς είχε δύο επιλογές: είτε να προχωρήσει με την έκδοση διατάγματος ειδικής εκτέλεσης για την κατοικία που αγόρασε αλλά δεν κτίστηκε είτε να επιδιώξει την επιδίκαση του ποσού, όπως έπραξε εναντίον της εταιρείας.
Ο αγοραστής προέβηκε στο ένδικο μέσο που του επέτρεπε να επιδικαστούν υπέρ του αποζημιώσεις για το ποσό της προκαταβολής που πλήρωσε προς την εταιρεία.
Με τη συμπεριφορά του αυτή, ο αγοραστής επέλεξε να επωφεληθεί με την εξασφάλιση της επιστροφής του ποσού της προκαταβολής που πλήρωσε, παραιτούμενος από το δικαίωμα για ειδική εκτέλεση. Κατά συνέπεια, με την εξασφάλιση απόφασης εναντίον της εταιρείας, το δικαίωμα ειδικής εκτέλεσης δεν υφίστατο πλέον και δεν εξυπηρετούσε οποιοδήποτε σκοπό η διατήρηση του εμπράγματου βάρους.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
