Γιώργος Κουκούνης
Κάθε πωλητήριο έγγραφο, από οποιονδήποτε και αν προέρχεται, ιδιαίτερα όταν είναι στα μέτρα του πωλητή, ο οποίος επιβάλλει τους όρους πώλησης και δεν επιδέχεται ουσιαστικών τροποποιήσεων, χρήζει προσοχής και ο κάθε αγοραστής οφείλει να είναι διπλά προσεκτικός και να συμβουλεύεται έγκαιρα τον νομικό του σύμβουλο.
Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής, λαμβάνοντας ανεξάρτητη νομική συμβουλή, αποφεύγει κακοτοπιές. Υπάρχουν πωλητές που προωθούν είτε οι ίδιοι είτε μέσω κάποιων κτηματομεσιτών ακίνητα με σωρεία προβλημάτων και τα πωλούν παρά τιμής για να απαλλαγούν από αυτά, διαφημίζοντας τα σε αγοραστές ότι αποτελούν ευκαιρία, ενώ κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα είναι ότι τα ακίνητα αυτά είναι κυρίως διαμερίσματα για τα οποία δεν θα εκδοθούν σύντομα ή εύκολα τίτλοι ιδιοκτησίας και, αν ποτέ εκδοθούν τίτλοι, θα φέρουν σημείωση, λόγω ύπαρξης πολεοδομικών παρατυπιών κατά την ανέγερση, με αναφορά ότι απαγορεύεται οποιαδήποτε αγοραπωλησία.
Δηλαδή, ο αγοραστής θα μείνει εσαεί εγκλωβισμένος, εφόσον δεν θα δύναται να το πωλήσει στο μέλλον, είτε εγγραφεί το διαμέρισμα στο όνομά του, είτε όχι. Τέτοιες αγοραπωλησίες θα πρέπει να αποφεύγονται και ο κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής, εκτός από νομική συμβουλή, οφείλει να επισκέπτεται και το Κτηματολόγιο και να λαμβάνει γνώση της κατάστασης του διαμερίσματος που προτίθεται να αγοράσει.
Με πρόσχημα ότι το διαμέρισμα δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας, το πωλητήριο έγγραφο περιλαμβάνει όρο ότι ο πωλητής δεν αναλαμβάνει ευθύνη για έκδοση τίτλου και ούτε εγγυάται την έκδοση του. Ο πωλητής δεν αποδέχεται να περιληφθεί όρος για έκδοση τίτλου από το Κτηματολόγιο και όταν του ζητούνται εξηγήσεις στα πλαίσια της δέουσας επιμέλειας, τότε αποκαλύπτει προφορικά ότι τίτλος ιδιοκτησίας δεν θα εκδοθεί ποτέ ή και αν εκδοθεί θα περιέχει σημείωση ότι απαγορεύεται η μελλοντική αγοραπωλησία του διαμερίσματος.
Εδώ επιστρατεύεται και ο κτηματομεσίτης, ο οποίος εκφέρει άποψη ότι δεν υπάρχει πρόβλημα, ότι άλλοι αγοραστές αγόρασαν διαμερίσματα στο ίδιο συγκρότημα και μάλιστα με συμβουλή από δικηγόρο που βρήκαν το πωλητήριο έγγραφο του πωλητή και τους όρους του επαρκείς.
Παρουσιάζεται αντίγραφο των αδειών και αρχιτεκτονικών σχεδίων μαζί με πιστοποιητικό έρευνας, χωρίς να δίδεται οποιαδήποτε εξήγηση για τις πολεοδομικές ατασθαλίες και τα εμπράγματα βάρη, με την υπόσχεση ότι θα εκδοθούν τραπεζικές απαλλαγές για τις υποθήκες, ενώ δεν γίνεται αναφορά για υφιστάμενα μέμο τα οποία θα παραμείνουν ως επιβάρυνση.
Επίσης, περιλαμβάνεται όρος στο πωλητήριο έγγραφο ότι ο αγοραστής δηλώνει ότι έλαβε ανεξάρτητη νομική συμβουλή, ότι προέβη σε δέουσα επιμέλεια, ότι μελέτησε και εξέτασε όλα τα έγγραφα και ότι δηλώνει την πλήρη ικανοποίηση του προς τον πωλητή, γνωρίζοντας πλήρως τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του.
Αναφορικά με υποχρεώσεις του πωλητή που σχετίζονται με φόρο απαλλαγές παραπέμπεται ο αγοραστής μελλοντικά, μετά την ολοκλήρωση της συμφωνίας αγοράς και κατάθεσης του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο, με τη δικαιολογία ότι καθυστερεί ο Φόρος να εκδώσει τις φοροαπαλλαγές.
Στο μεταξύ, το διαμέρισμα δεν έχει μετρητή ρεύματος μήτε νερού και ο αγοραστής δεν ενημερώνεται ότι οφείλει να αναθέσει σε αδειούχο ηλεκτρολόγο να ετοιμάσει σχέδια και να τα υποβάλει με δικά του έξοδα και ευθύνη για έγκριση και εγκατάσταση μετρητή και σύνδεση του διαμερίσματος με ρεύμα από την ΑΗΚ, όπως το ίδιο και με νερό από την Υδατοπρομήθεια. Τα κοινόχρηστα είναι απλήρωτα από τις αποπεράτωσης του διαμερίσματος και ενώ ζητείται απόδειξη ή δήλωση από τη Διαχειριστική Επιτροπή ότι δεν οφείλονται, εκδηλώνεται αδυναμία διότι ουδέποτε καταβλήθηκαν.
Ο Πωλητής εφόσον υπογραφτεί το πωλητήριο έγγραφο εισπράττει σημαντικό ποσό ως κράτηση και επιπρόσθετο ποσό για κάλυψη όλων των φόρων και υποχρεώσεων του. Μάλιστα ζητείται από τον αγοραστή να καταστεί υπεύθυνος για τυχόν ζημία ή απώλεια του διαμερίσματος καίτοι το πωλητήριο έγγραφο δεν κατατέθηκε στο Κτηματολόγιο και ούτε του έγινε παράδοση της κατοχής του, δηλαδή πριν ακόμη το αποκτήσει. Στο μεταξύ, εάν καταχωρηθούν μέμο, ο πωλητής δεν αναλαμβάνει ούτε και εδώ ευθύνη για απαλλαγή από αυτά.
Είναι ξεκάθαρο ότι ο αγοραστής σε περίπτωση που αποφασίσει να αγοράσει διαμέρισμα υπό τις ανωτέρω περιστάσεις εκτίθεται σε πολλούς κινδύνους και ενδέχεται η περίπτωση του να καταλήξει σε δικαστική διαφορά. Είναι καλύτερα για τον ίδιο να αποφύγει αυτούς τους σκοπέλους και να αγοράσει ακίνητο με τίτλο και όχι με εκκρεμότητες επειδή η τιμή του είναι χαμηλότερη. Οι όροι αγοράς του είναι αποφασιστικός παράγοντας όπως και η τιμή, αλλά το σημαντικότερο είναι ο αγοραστής να αποφεύγει να εκτίθεται στους ανωτέρω κινδύνους.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
