Θεανώ Θειοπούλου
Θα αυξηθούν, θα μειωθούν ή θα μείνουν σταθερές οι τιμές των ακινήτων το 2026 είναι ερώτημα που απασχολεί όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν διαμέρισμα ή σπίτι, ακόμη και για αυτούς που θέλουν να πωλήσουν και πρέπει να δούνε ποια θα είναι η κατεύθυνση. Οι τιμές ακινήτων στην Κύπρο ποικίλουν σημαντικά ανά πόλη, με τη Λεμεσό να έχει τις υψηλότερες τιμές (π.χ. €5.553 τ.μ. για διαμερίσματα), ενώ η Πάφος, η Λάρνακα και η Λευκωσία ακολουθούν με χαμηλότερες τιμές (π.χ. Λευκωσία €2.939 τ.μ. διαμερίσματα). Γενικά, οι τιμές των διαμερισμάτων είναι υψηλότερες από τα σπίτια σε όλες τις περιοχές, με τις τιμές να κυμαίνονται από δεκάδες χιλιάδες ευρώ για παλαιότερα ακίνητα μέχρι εκατοντάδες χιλιάδες για νεότερα και μεγαλύτερα, ανάλογα με την περιοχή και την κατάσταση. Το θέμα κόστος στέγης είναι δεν είναι κυπριακό πρόβλημα, αλλά ευρωπαϊκό. Για το λόγο αυτό, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, αντιμετωπίζοντας την αυξανόμενη στεγαστική κρίση (με τις τιμές να ανεβαίνουν κατά 60% από το 2013), παρουσίασε το πρώτο ολοκληρωμένο σχέδιο για την προσιτή στέγη, με στόχο τη μείωση του κόστους και την αύξηση της προσφοράς, ενσωματώνοντας αναθεωρήσεις κανόνων και προτάσεις για τη δημιουργία περισσότερων σπιτιών, με νομοθετική πρόταση να αναμένεται σύντομα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Κομισιόν, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά περισσότερο από 60% στην ΕΕ μεταξύ 2013 και 2024, με ρυθμούς σαφώς υψηλότερους από την αύξηση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, ενώ τα μέσα ενοίκια κατέγραψαν άνοδο άνω του 20%. Την ίδια στιγμή, οι επενδύσεις στην προσφορά κατοικιών μειώνονται συστηματικά την τελευταία δεκαετία. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Κομισιόν, η Ευρωπαϊκή Ένωση θα χρειαστεί περισσότερα από δύο εκατομμύρια κατοικίες ετησίως, έναντι περίπου 1,6 εκατομμυρίων που κατασκευάζονται σήμερα. Αυτό σημαίνει ονομαστική προσθήκη περίπου 650.000 νέων κατοικιών κάθε χρόνο, με το ετήσιο κόστος να υπολογίζεται στα €150 δισ.
Το βασικό όμως ερώτημα είναι τι θα γίνει στην Κύπρο και τι ενδείξεις υπάρχουν από τα στοιχεία που δημοσιεύονται. Η Κεντρική Τράπεζα στην τελευταία έκθεση για το δείκτη τιμών ακινήτων, αναφέρει ότι οι δείκτες της αγοράς ακινήτων συνεχίζουν να αποτυπώνουν τις θετικές εξελίξεις στη ζήτηση και κατά το τρίτο τρίμηνο του 2025. Το ένα στοιχείο είναι η συνεχιζόμενη πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια, σε συνδυασμό με τη σταδιακή αποκλιμάκωση των επιτοκίων για νέα στεγαστικά δάνεια που στηρίζουν την αγορά ακινήτων. Το δεύτερο στοιχείο είναι τα στοιχεία του Κτηματολογίου που προμηνύουν κινητικότητα στην αγορά ακινήτων.
O Γιάννης Μισιρλή, διευθυντή της Imperio, ανέφερε στον Φιλελεύθερο «παγκοσμίως, προβλέπεται αύξηση στις τιμές ακινήτων και το 2026. Ενδεικτικές είναι οι προβλέψεις του οίκου Fitch Rating o οποίος εκτιμά ότι η διεθνής αγορά κατοικιών δεν πρόκειται να «ξεφουσκώσει» το 2026 λόγω παγκόσμιας έλλειψης στην προσφορά. Κατ’ επέκταση, ο οίκος προβλέπει ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται στις περισσότερες χώρες σε παγκόσμιο επίπεδο». Για το τι θα γίνει στην κυπριακή κτηματαγορά υπέδειξε «οι γενικές προβλέψεις για την οικονομία το 2026 προβλέπουν σταθερή μεγέθυνση που υποστηρίζει την αγορά ακινήτων, αλλά με στροφή της ζήτησης προς πιο προσιτές επιλογές, κυρίως όσον αφορά Κύπριους αγοραστές. Σε ό,τι αφορά τις τιμές, η διαμόρφωση των οποίων εξαρτάται από πολλούς παράγοντες (κόστος δανεισμού, ανισορροπία προσφοράς/ζήτησης, κόστος κατασκευαστικών υλικών κ.α.) θεωρώ ότι θα κινηθούν στα ίδια επίπεδα με το 2025 ή θα είναι ελαφρώς αυξημένες σε περιοχές με μεγάλη ζήτηση όπως η Λεμεσός και η Λάρνακα». Ο κ. Μισιρλή επισημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων εξαρτώνται από μια πλειάδα παραγόντων. «Θεωρώ ότι η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης είναι εκ των κυριότερων λόγων που οι τιμές αγοράς και ενοικίου βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα. Η ουσιαστική επίλυση του ζητήματος θα έρθει με την συνεργασία κρατικού – ιδιωτικού τομέα. Σαφώς, τα μέτρα που εξήγγειλε η κυβέρνηση κινούνται προς την ορθή κατεύθυνση ωστόσο χρειάζεται αρκετός χρόνος για να αποδώσουν. Το ζήτημα χρειάζεται να αντιμετωπιστεί ολιστικά, εστιάζοντας στις «παθογένειες» που υφίστανται σήμερα και διορθώνοντας τα κακώς έχοντα που εμποδίζουν την διοχέτευση νέων ακινήτων στην αγορά».
Σχετικά τι ακίνητα αγοράζονται ο κ. Μισιρλή προσθέτει «συνεχίζει να υπάρχει ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για πολυτελείς οικίες για όλες τις πόλεις, παρόλο που είναι μειωμένο, καθώς και εταιρειών για σύγχρονους γραφειακούς χώρους. Οι Κύπριοι στρέφονται σε πιο προσιτές επιλογές όπως είναι τα διαμερίσματα οι αγορές των οποίων, όπως δεικνύουν και τα στατιστικά δεδομένα του τμήματος Κτηματολογίου, σημειώνουν συνεχιζόμενη αύξηση τα τελευταία χρόνια».
Fitch: Οι τιμές κατοικιών θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν
Οι αγορές από την Ευρώπη μέχρι τη Βόρεια Αμερική και την Ασία αντιμετωπίζουν κοινά εμπόδια: υψηλό κόστος κατασκευής, καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, ελλείψεις εργατικού δυναμικού και αυστηρό χωροταξικό πλαίσιο. Σε μια στιγμή όπου κυβερνήσεις, αγορές και νοικοκυριά ελπίζουν ότι ο κύκλος της ακριβής στέγης πλησιάζει στο τέλος του, η Fitch Ratings δίνει μια ψυχρή και ξεκάθαρη απάντηση. Η διεθνής αγορά κατοικιών δεν πρόκειται να «ξεφουσκώσει» το 2026 λόγω παγκόσμιας έλλειψης προσφοράς. Αντίθετα, ο οίκος προβλέπει ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται στις περισσότερες χώρες του κόσμου, κυρίως λόγω ενός παράγοντα που δεν αλλάζει. Η έκθεση καταγράφει ότι τα στεγαστικά επιτόκια σταθεροποιούνται ή υποχωρούν ελαφρά το 2026, αλλά παραμένουν πολύ υψηλότερα σε σχέση με την προ-Covid δεκαετία. Παρ’ όλα αυτά, η Fitch δεν θεωρεί ότι η μείωση επιτοκίων αρκεί για να καταστεί η στέγαση πιο προσιτή. Η προσιτότητα έχει ήδη διαβρωθεί από πολυετή άνοδο τιμών, υψηλότερα ασφάλιστρα, φόρους ακινήτων και δαπάνες συντήρησης. Ακόμη και αν τα επιτόκια υποχωρήσουν λίγο, οι τιμές κινδυνεύουν να απορροφήσουν αυτό το όφελος, καθώς περισσότεροι αγοραστές επιστρέφουν στην αγορά αλλά τα διαθέσιμα ακίνητα παραμένουν λίγα. Το βασικό μήνυμα του οίκου είναι μάλλον ανησυχητικό γιατί η παγκόσμια αγορά κατοικιών δεν πρόκειται να γίνει πιο προσιτή το 2026. Όπου η ζήτηση είναι ισχυρή, οι τιμές ανεβαίνουν γιατί δεν χτίζονται αρκετά σπίτια. Όπου η ζήτηση εξασθενεί, οι τιμές πάλι δεν πέφτουν, γιατί η προσφορά είναι πολύ περιορισμένη. Η στεγαστική κρίση, με άλλα λόγια, παγιώνεται ως διαρθρωτικό χαρακτηριστικό των περισσότερων ανεπτυγμένων οικονομιών.
Οι καταναλωτές αναμένουν άνοδο
Το 2026, η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα αναμένεται να κρατήσει τα επιτόκια σταθερά, κάτι που είναι καλό νέο για την αγορά ακινήτων, καθώς μειώνει το κόστος δανεισμού και ενθαρρύνει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, ενώ η πρόβλεψη για αποκλιμάκωση του πληθωρισμού (στο 1.9%) και χαμηλότερες τιμές ενέργειας ενισχύουν την αγοραστική δύναμη των πολιτών, αν και οι καταναλωτές προβλέπουν αύξηση στις τιμές των κατοικιών. Παρά τις θετικές προβλέψεις της ΕΚΤ, έρευνα δείχνει ότι οι Ευρωπαίοι καταναλωτές εκτιμούν ότι οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν το 2026. Γενικά ως συνολική εικόνα, το 2026 διαφαίνεται ως μια θετική χρονιά για την αγορά ακινήτων, λόγω της σταθερότητας των επιτοκίων, που διευκολύνει τους δανειζόμενους, και των χαμηλότερων ενεργειακών τιμών. Ωστόσο, η αντίληψη των καταναλωτών για πιθανές αυξήσεις τιμών κατοικιών δημιουργεί ένα μικρό παράδοξο στην εικόνα.
