Οι εκτιμήσεις των εμπορικών ακινήτων που υπάρχουν στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών είναι κάτι που απασχολεί τις ευρωπαϊκές εποπτικές αρχές, ένας τομέας που δεν παρουσιάζει ομοιόμορφες τάσεις σε όλες τις χώρες της Ευρωζώνης. «Η συνεχιζόμενη ύφεση της αγοράς για εμπορικά ακίνητα (CRE) απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή, καθώς θα μπορούσε να έχει αρνητικές επιπτώσεις στην ποιότητα του ενεργητικού ορισμένων τραπεζών. Με υψηλότερα επιτόκια και χαμηλότερη ζήτηση, οι δανειολήπτες είναι πιο πιθανό να αντιμετωπίσουν προκλήσεις εξυπηρέτησης του χρέους. Η συνετή αποτίμηση των εξασφαλίσεων είναι επομένως εξαιρετικά σημαντική», αναφέρουν στο άρθρο τους οι Sébastien Darrieux, Christian Schmidt, Arnaud Saint-Sernin, Martin Mauger, Chris Thorne.
Με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2025, το άρθρο 229 των κεφαλαιακών απαιτήσεων, θα ορίζει ότι η «αξία» της ασφάλειας ακίνητης περιουσίας πρέπει να εξακολουθήσει να εκτιμάται από ανεξάρτητο εκτιμητή, καθορίζοντας παράλληλα πρόσθετες απαιτήσεις, όπως: η αξία πρέπει να αποκλείει τις προσδοκίες για αυξήσεις τιμών και η αξία δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από την αγοραία.
Φυσικά από την εξίσωση δεν μπορεί να απουσιάζει η κλιματική αλλαγή και οι περιβαλλοντικοί κίνδυνοι που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία με πολλούς τρόπους. Έλεγχοι αποκάλυψαν ότι πάρα πολλοί δανειστές δυσκολεύονται να συλλέξουν πληροφορίες σχετικά με τους περιβαλλοντικούς παράγοντες που επηρεάζουν τα εμπορικά ακίνητα, όπως είναι οι βαθμολογίες ενεργειακής απόδοσης. Οι ομάδες επιθεώρησης εντόπισαν μια σειρά προβλημάτων στον τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες αναθέτουν ή πραγματοποιούν αποτιμήσεις. Μερικά παραδείγματα που έχουν εντοπιστεί περιλαμβάνουν:
Μετά από μια χρεοκοπία, ορισμένες τράπεζες ερμηνεύουν την αγοραία αξία ως το ποσό που θα περίμεναν να επιτύχουν όταν είναι σε θέση πραγματικά να πουλήσουν, κάτι που θα μπορούσε να πάρει μήνες ή και χρόνια σε περίπτωση διαφωνιών με τον δανειολήπτη. Ωστόσο, η αγοραία αξία προϋποθέτει ότι η πώληση πραγματοποιείται κατά την ημερομηνία αναφοράς και όχι σε μελλοντικό χρόνο.
Το ίδιο ζήτημα ανακύπτει σε σχέση με την ύφεση της αγοράς. Οι πωλητές προτιμούν να περιμένουν μέχρι να ανακάμψουν οι αξίες. Ωστόσο, η αγοραία αξία, απαιτεί μια υποθετική πώληση να πραγματοποιείται την ημερομηνία αναφοράς. Οι αξίες πρέπει να βασίζονται στην πραγματικότητα της αγοράς εκείνη τη στιγμή, όχι σε προηγούμενη ημερομηνία, κατά την οποία οι συνθήκες ήταν πιο ευνοϊκές ή θα μπορούσε να αναμένεται στο μέλλον όταν βελτιωθεί η αγορά.
Σύμφωνα με τον ορισμό της αγοραίας αξίας, η τιμή συμφωνείται μετά από «σωστό μάρκετινγκ». Ωστόσο σημειώνεται, οι δανειστές θα πρέπει κανονικά να ζητούν από τον εκτιμητή να παράσχει μια εκτίμηση που να παρέχει ένδειξη της ρευστότητας του περιουσιακού στοιχείου, η οποία αποτελεί σημαντικό παράγοντα κινδύνου. Αυτές οι πληροφορίες θα μπορούσαν να είναι σημαντικές για τον καθορισμό των επιμέρους προβλέψεων για μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ιδίως όσον αφορά τον χρόνο πώλησης.
Υπήρχαν πολλά παραδείγματα που αφορούσαν αναπτυξιακά έργα όπου η έννοια της «υψηλότερης και βέλτιστης χρήσης» χρησιμοποιήθηκε λανθασμένα για τη διόγκωση των αξιών της αγοράς. Οι τεχνοκράτες σημειώνουν, απλώς επιβεβαιώνουν ότι ένας πωλητής που ενεργεί προς το συμφέρον του δεν θα πληρώσει περισσότερα από όσα δικαιολογούνται από τα γεγονότα που επικρατούν κατά την ημερομηνία αποτίμησης του ακινήτου. Ένας ενημερωμένος αγοραστής που ενεργεί με σύνεση δεν θα κάνει εικασίες για χρήσεις που επί του παρόντος δεν είναι τεχνικά, οικονομικά εφικτές ή νομικά επιτρεπτές. Επίσης, ορισμένα πιστωτικά ιδρύματα βασίζονταν σε εκτιμήσεις, παρόλο που οι εκτιμητές δεν είχαν επιθεωρήσει σωστά το ακίνητο ή το είχαν εξετάσει μόνο εξωτερικά, δεν ελέγχουν την έκταση του ακινήτου σε σχέση με τα σχέδια τίτλου ή τους κτηματολογικούς χάρτες, το ακίνητο εκτιμάται ως κενό όταν υπήρχαν μακροχρόνιες μισθώσεις και δεν καταγράφονται οι βλάβες εσωτερικά και εξωτερικά.
