Του Γιώργου Κουκούνη
Οι αλλαγές που επήλθαν στον περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμο, Ν.81(Ι)/2011, εξυπηρετούν στον μέγιστο βαθμό τον αγοραστή ακινήτου που καταθέτει το αγοραπωλητήριο έγγραφο του στο Κτηματολόγιο.
Παρά ταύτα, υπάρχουν ακόμη περιπτώσεις αγοραστών, οι οποίοι δεν έχουν αξιοποιήσει τη νομοθετική δυνατότητα, έστω και εκπρόθεσμα, να καταθέσουν το πωλητήριο έγγραφο τους στο Κτηματολόγιο κατόπιν διατάγματος του Δικαστηρίου. Επιπλέον, έχει αρθεί και η εσφαλμένη ερμηνεία που δόθηκε από πρωτόδικο Δικαστήριο σε πρόνοια του Νόμου για Ειδική Εκτέλεση πωλητηρίου εγγράφου.
Αντί να ασκήσει θετικά τη διακριτική του εξουσία και να διατάξει την ειδική εκτέλεση εφόσον δεν επηρεάζονταν δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη, περιορίστηκε να επιδικάσει αποζημιώσεις λόγω παράβασης της σύμβασης. Ο αγοραστής κατέχει το ακίνητο από το 1984, ο ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας εκδόθηκε, το τίμημα πώλησης εξοφλήθηκε και ο πωλητής αρνείτο αδικαιολόγητα να το μεταβιβάσει.
Η σχετική πρόνοια του νόμου
Σύμφωνα με το άρθρο 6(2) του Ν.81(Ι)/2011, σε περίπτωση που η σύμβαση είναι γραπτή αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου ή η σύμβαση είναι προφορική το Δικαστήριο δύναται να διατάξει την ειδική εκτέλεση της όταν κρίνει τούτο δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις και εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων που προκύπτουν από προγενέστερα εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις και ικανοποιηθεί ότι –
(α) στη σύμβαση προσδιορίζονται επαρκώς τα στοιχεία της ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών και το αντικείμενο της σύμβασης,
(β) υπάρχει εγγραφή στο Κτηματικό Μητρώο του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου, στο όνομα τουλάχιστον ενός εκ των πωλητών σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης ή στην οποία περιλαμβάνεται το τμήμα της ακίνητης ιδιοκτησίας που αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης.
Η απόφαση του Εφετείου
Το Εφετείο στην απόφαση του στην Π.Ε.146/21, ημερ.16.4.2024, στην έφεση αγοραστή που απέρριψε την αξίωση του για ειδική εκτέλεση και επιδίκασε υπέρ του αποζημιώσεις λόγω παράβασης σύμβασης, διαφώνησε με την κατάληξη του πρωτόδικου Δικαστηρίου που υιοθέτησε μια αυστηρή ερμηνεία του Νόμου.
Έκρινε ότι η ανωτέρω πρόνοια περιλήφθηκε στον Νόμο επιπρόσθετα με τις άλλες πρόνοιες τόσο των άρθρων 16, 16Α αλλά ακόμα και του άρθρου 12 με το οποίο παρέχεται η δυνατότητα σε Δικαστήριο να επιτρέψει την κατάθεση σύμβασης σε οποιοδήποτε χρόνο κατόπιν σχετικής αίτησης. Με αυτό κατά νου θα πρέπει να ερμηνευτεί και το λεκτικό «αλλά δεν έχει κατατεθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Νόμου», αφού οδηγεί στο ότι σκοπός του νομοθέτη ήταν να προβλέψει για τις περιπτώσεις εκείνες όπου ακριβώς δεν έχουν ακολουθηθεί οι διαδικασίες των άρθρων 16, 16Α ή 12, παρέχοντας στο Δικαστήριο την ευχέρεια να διατάξει ειδική εκτέλεση σύμβασης όπου κρίνει ότι αυτό είναι δίκαιο και εύλογο υπό τις περιστάσεις.
Η δε ευχέρεια αυτή, ως αναφέρει, ενόψει της αναφοράς σε «διατάξεις του παρόντος Νόμου» φαίνεται να παρέχεται τόσο σε σχέση με συμβάσεις που συνομολογήθηκαν μετά την θέσπιση του Ν.81(Ι)/2011 όσο και πριν.
ΚατάληξηΕφετείου
Όπως αναφέρει, θα λέγαμε ότι η υπό εξέταση, αποτελεί κλασσική περίπτωση όπου είναι δίκαιο και εύλογο όπως διαταχθεί η ειδική εκτέλεση της επίδικης σύμβασης πώλησης του διαμερίσματος και η εγγραφή αυτού επί ονόματι του αγοραστή κατ΄εφαρμογή του άρθρου 6(2).
Διαπιστώνοντας ότι οι δύο προϋποθέσεις που προβλέπονται στο άρθρο 6(2)(α)(β) ικανοποιούνται, πρόσθεσε ότι εγείρεται προβληματισμός ενόψει του μέμο που έχει κατατεθεί επί του ακινήτου για φορολογικές υποχρεώσεις του πωλητή, αφού η προβλεπόμενη στο άρθρο 6(2) εξουσία του Δικαστηρίου μπορεί να ασκηθεί μόνο εφόσον δεν επηρεάζονται δικαιώματα τρίτων. Επισήμανε όμως ότι το άρθρο 7 του Νόμου προβλέπει ότι το Δικαστήριο δύναται με διάταγμα του να διατάξει την ειδική εκτέλεση της σύμβασης υπό οποιουσδήποτε όρους κρίνει αναγκαίους.
Δεδομένου ότι ο αγοραστής αποπλήρωσε το τίμημα αγοράς του διαμερίσματος από πολλού χρόνου, ενώ κατέχει και απολαμβάνει την ακίνητη αυτή ιδιοκτησία από το 1984, ο δε πωλητής κανένα δικαίωμα δεν έχει επί του διαμερίσματος, το Εφετείο κατέληξε ότι η διακριτική ευχέρεια του πρωτόδικου Δικαστηρίου θα έπρεπε να ασκηθεί υπέρ της έκδοσης διατάγματος για ειδική εκτέλεση της συμφωνίας πώλησης.
Διέταξε τον παραμερισμό της πρωτόδικης απόφασης και την αντικατάσταση της με την έκδοση διατάγματος, με το οποίο ο πωλητής διατάσσεται όπως προβεί στην εγγραφή του διαμερίσματος επί ονόματι του αγοραστή εντός 10 ημερών από την ημερομηνία λήψης ειδοποίησης ότι το μέμο έχει αρθεί.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
