Ένα βήμα πιο μπροστά για την προστασία του αγοραστή ακινήτου αποτελούν οι νομοθετικές ρυθμίσεις που εισήχθησαν με τον τροποποιητικό Νόμο 132(Ι)/2023, ο οποίος τροποποιεί τους περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμους του 2011 έως 2020 και τέθηκε σε ισχύ με τη δημοσίευση του στις 12.12.2023.
Οι βασικές πρόνοιες υποχρεώνουν τον πωλητή να επισυνάπτει στη σύμβαση πώλησης πιστοποιητικό έρευνας για το ακίνητο, το οποίο να φέρει ημερομηνία που να μην διαφέρει από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πέραν των πέντε (5) εργάσιμων ημερών.
Επίσης, στην περίπτωση που η ακίνητη ιδιοκτησία του πωλητή βαρύνεται ήδη με κατατεθειμένη υποθήκη ή σύμβαση και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης αυτής δεν τελεί υπό απαγόρευση, η κατάθεση του πωλητηρίου εγγράφου στο Κτηματολόγιο γίνεται αποδεκτή μόνο εάν συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση κάθε ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή, για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως έλαβε γνώση, κατά τον Τύπο Α του Παραρτήματος, δηλαδή οιονεί τραπεζική απαλλαγή “bank waiver” ή του αγοραστή κατά τον Τύπο Γ του Παραρτήματος, δηλαδή γραπτή συναίνεση του αγοραστή.
Με τον τρόπο αυτό, ο αγοραστής πληροφορείται ορθά και έγκαιρα για την ύπαρξη τυχόν υποθήκης ή σύμβασης που επηρεάζει ή επιβαρύνει το ακίνητο, ώστε να λαμβάνει τα μέτρα του προς προστασία των δικαιωμάτων του. Η νομική αυτή προστασία του αγοραστή υποχρεώνει τον πωλητή και τον αποτρέπει να αποκρύψει από αυτόν τυχόν ύπαρξη υποθήκης ή σύμβασης που διενεργήθηκε πρωτύτερα ή στο μεσοδιάστημα από την προσκόμιση προγενέστερου πιστοποιητικού έρευνας. Αυτό, επίσης, μπορεί να συμβεί στην περίπτωση επιχειρηματιών ανάπτυξης γης που υποθηκεύουν μερίδιο της γης προς εξασφάλιση της δανειοδότησης άλλου αγοραστή προς τον οποίο πωλούν διαμέρισμα σε πολυκατοικία ή κατοικία σε συγκρότημα που βρίσκονται υπό ανέγερση. Αποφεύγεται, έτσι, η εξαπάτηση του αγοραστή και τυχόν ταλαιπωρία του και έξοδα εάν ο πωλητής μετέπειτα δεν συνεργάζεται για αποκατάσταση του.
Η έγγραφη δήλωση η οποία εκδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή σύμφωνα με τον Τύπο Α αναφέρει την υποθήκη που είναι εγγεγραμμένη προς όφελός του επί του ακινήτου του πωλητή και αφορά τη σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή για την πώληση είτε του ακινήτου είτε μονάδας, διαμερίσματος ή κατοικίας που ανεγέρθηκε ή θα ανεγερθεί επί του ακινήτου.
Εάν την υποθήκη ενέγραψε ο πωλητής για δανειοδότηση του, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής βεβαιώνει ότι εφόσον το 95% του ποσού της σύμβασης μεταξύ πωλητή και αγοραστή κατατεθεί στον τραπεζικό λογαριασμό για τον οποίο δίδονται στοιχεία του IBAN και ο οποίος τηρείται στο όνομα του πωλητή, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής δεσμεύεται να απαλλάξει ή εξαλείψει το ακίνητο από την εν λόγω υποθήκη. Εάν την υποθήκη ενέγραψε ο πωλητής επί μεριδίου του ακινήτου για διευκόλυνση άλλου αγοραστή για αγορά μονάδας, τότε το ποσό που αναγράφεται επί της δήλωσης είναι μηδενικό.
Ο ενυπόθηκος δανειστής στον Τύπο Α επίσης δηλώνει ότι εάν παραλείψει να απαλλάξει ή εξαλείψει το ακίνητο του αγοραστή από την υποθήκη, ο αγοραστής προσκομίζει στο Κτηματολόγιο τον Τύπο Β του Παραρτήματος, δεόντως υπογραμμένο και σφραγισμένο από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο οποίος βεβαιώνει ότι το ποσό έχει κατατεθεί από τον αγοραστή ή/και τον πωλητή στον καθορισμένο τραπεζικό λογαριασμό που τηρείται στο όνομα του πωλητή και ότι απαλλάσσει ή εξαλείφει το ακίνητο του αγοραστή από την υποθήκη. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου, τότε, μεταβιβάζει το ακίνητο στο όνομα του αγοραστή, ελεύθερο από την υποθήκη και ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις τα οποία τυχόν βαρύνουν το ακίνητο ή τον ιδιοκτήτη του και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση του αγοραστή.
Ο πιο πάνω τροποποιητικός νόμος προνοεί κυρώσεις σε βάρος τόσο του πωλητή όσο και του ενυπόθηκου δανειστή όταν παραλείπουν να συμμορφωθούν με τις προβλεπόμενες υποχρεώσεις τους. Ο Διευθυντής του Κτηματολογίου δύναται να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο στον πωλητή το οποίο δεν υπερβαίνει τις €10.000 και στον ενυπόθηκο δανειστή το οποίο δεν υπερβαίνει τις €100.000, αφού προηγουμένως τους ειδοποιήσει με συστημένη επιστολή για την πρόθεση του αυτή, παρέχοντας τους το δικαίωμα υποβολής παραστάσεων πριν αποφασίσει σχετικά.
Με τις πρόνοιες του πιο πάνω νόμου επιλύονται αρκετά προβλήματα που οδήγησαν στη δημιουργία εγκλωβισμένων αγοραστών και ενισχύεται η νομική ασφάλεια και διαφάνεια στις κτηματικές συναλλαγές. Προπαντός, διασφαλίζεται η μεταβίβαση του ακινήτου στον αγοραστή ελεύθερο από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος και το τίμημα πώλησης που ο αγοραστής καταβάλλει αξιοποιείται για την αποπληρωμή υφιστάμενης υποθήκης.
Δικηγόρος στη Λάρνακα Γιώργος Κουκούνης