Βάσος Βασιλείου
Όσοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων δεν πληρώνουν τα κοινόχρηστα, δεν θα μπορούν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους. Σύμφωνα με νομοσχέδιο, το οποίο συζητείται στη Βουλή, για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο το οποίο βρίσκεται σε κοινόκτητη οικοδομή, απαιτείται βεβαίωση από τη διαχειριστική επιτροπή ότι τα κοινόχρηστα έχουν καταβληθεί. Το μέτρο είναι μεν αυστηρό, αλλά εκτιμάται ότι θα θέσει τέρμα στο φαινόμενο που παρατηρείται, κάποιοι να μην πληρώνουν κοινόχρηστα εις βάρος των υπολοίπων ιδιοκτητών.
Η βεβαίωση και/ή το πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων που εκδίδονται θα αποτελούν εκ πρώτης όψεως απόδειξη και θα γίνονται αποδεκτά από δημόσιες Αρχές, ειδικότερα για σκοπούς αποξένωσης (πώλησης) της μονάδας.
Όμως, επιπτώσεις θα υφίστανται και οι κακοπληρωτές που δεν προτίθενται να πουλήσουν τις οικιστικές τους μονάδες, αφού σύμφωνα με πρόνοια του νομοσχεδίου, η διαχειριστική επιτροπή δικαιούται να «επιβάλλει κυρώσεις προς ιδιοκτήτες για την μη καταβολή κοινοχρήστων σχετιζόμενων με την πρόσβαση ή διέλευση από κοινόχρηστους χώρους, για την επιδιόρθωση των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν συνεισέφεραν».
Σημειώνεται, πως με βάση το νομοσχέδιο, κάθε κοινόκτητη οικοδομή οφείλει να έχει διαχειριστική επιτροπή για τη ρύθμιση και διαχείριση των υποθέσεων της. Σε πρόνοια του νομοσχεδίου γίνεται αναφορά και σε αμοιβή της διαχειριστικής επιτροπής, το ύψος της οποίας ορίζεται με απόφαση των ιδιοκτητών των μονάδων σε γενική συνέλευσή τους. Η αμοιβή αποτελεί δαπάνη για την κάλυψη της οποίας οι ιδιοκτήτες οφείλουν να συνεισφέρουν ως ποσό κοινοχρήστων.
Η διαχειριστική επιτροπή μπορεί, επίσης, να επιβάλει χρηματικό πρόστιμο στον ιδιοκτήτη που αρνείται ή αμελεί να καταβάλει τα αναλογούντα σ’ αυτόν κοινόχρηστα ή δαπάνες. Σε περίπτωση κατά την οποία ο ιδιοκτήτης μονάδας έχει εκμισθωμένη τη μονάδα του και δεν καταβάλει το ποσό που οφείλει, ο μισθωτής (ενοικιαστής) δύναται να καταβάλει το ποσό που οφείλει ο ιδιοκτήτης της μονάδας στη διαχειριστική επιτροπή και στη συνέχεια να αφαιρέσει το καταβληθέν ποσό από το οφειλόμενο στον ιδιοκτήτη της μονάδας μίσθωμα (ενοίκιο).
Με βάση την προωθούμενη νομοθεσία, η διαχειριστική επιτροπή μπορεί να ιδρύει και διατηρεί ταμείο και λογαριασμό σε αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των κυρίων (ιδιοκτητών) των μονάδων που κατά καιρούς αποφασίζονται κατά τη γενική ή έκτακτη γενική συνέλευση.
Κατά την κρίση της μπορεί να τα χρησιμοποιεί:
>> Για τα έξοδα διαχείρισης και για τον έλεγχο, τη λειτουργία, διεύθυνση και διαχείριση της κοινόκτητης ιδιοκτησίας καθώς και για την πληρωμή ασφαλίστρων.
>> Για επιδιορθώσεις, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής και για την εκτέλεση ή εκπλήρωση οποιοσδήποτε αρμοδιότητας, καθήκοντος ή υποχρέωσης της.
>> Ιδρύει και διατηρεί πάγιο ποσό ως αποθεματικό ταμείο από τις συνεισφορές κοινοχρήστων των κυρίων των μονάδων για σκοπούς επιδιορθώσεων ή συντήρησης της κοινόκτητης οικοδομής. Το ποσόν που επιβάλλεται σε ιδιοκτήτη δεν μπορεί να είναι κατώτερο του 20% του ποσού συνεισφοράς των κοινοχρήστων εκάστου ιδιοκτήτη.
>> Κατόπιν απόφασης του 75% των ιδιοκτητών από τη γενική ή έκτακτη γενική συνέλευση, καθορίζει και επιβάλλει οποιοδήποτε άλλο ποσό (πέραν του προβλεπόμενου στο άρθρο 20) ως συνεισφορά από τους κυρίους μονάδων (ιδιοκτήτες) για τις ανάγκες της κοινόκτητης οικοδομής.
>> Εισπράττει τα καθορισμένα ποσά, με την επιβολή συνεισφοράς στους ιδιοκτήτες.
>> Συνάπτει σύμβαση δανείου με σκοπό την επιδιόρθωση, ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση ή και συντήρηση της κοινόκτητης οικοδομής μετά από απόφαση της γενικής συνέλευσης του 75% των συνιδιοκτητών στην κοινόκτητη ιδιοκτησία.
>> Μετά από σχετικό διάταγμα του Δικαστηρίου, ανακτά προσωρινή κατοχή τμήματος χώρου ή μονάδας που βρίσκεται στην κοινόκτητη οικοδομή, όπου ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκρίνεται στην άμεση επιδιόρθωση των ζημιών που έχουν προκληθεί από το τμήμα αυτό ή την μονάδα ή το/την έχει εγκαταλείψει με σκοπό την πραγματοποίηση των επισκευών ή συντήρησής που είναι ευλόγως απαραίτητες.
>> Ανακτά με αγωγή, ή μετά από συμφωνία συμβιβασμού δυνάμει διαμεσολάβησης, από τους ιδιοκτήτες οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη διαχειριστική επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της, με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση, διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, Δικαστηρίου, Διαμεσολάβησης, Αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει την μονάδα του ιδιοκτήτη αυτού.
>> Εκδίδει πιστοποιητικό εξόφλησης κοινοχρήστων για σκοπούς μεταβίβασης, μίσθωσης ή αποξένωσης της μονάδας από τον ιδιοκτήτη.
>> Όπου απαιτείται η αποτελεσματική συντήρηση ή διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων της κοινόκτητης οικοδομής, η διαχειριστική επιτροπή, έχει το δικαίωμα να πραγματοποιήσει επισκευές ή και συντήρηση σε τμήμα ή μονάδα της κοινόκτητης οικοδομής, όταν τέτοιες επισκευές είναι ευλόγως απαραίτητες για να εξασφαλιστεί η ασφαλής και αποτελεσματική κατάληψη ή η ειρηνική απόλαυση της κατοχής οποιοσδήποτε μονάδας ή μονάδων της κοινόκτητης οικοδομής.
Τι άλλο προβλέπει για τους ιδιοκτήτες
Η διαχειριστική επιτροπή δεν θα πραγματοποιεί επισκευές ή συντήρηση σύμφωνα με εδάφιο εκτός εάν:
(α) Έχει λάβει όλα τα εύλογα μέτρα για να ζητήσει μέσω ειδοποίησης με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή/και ανάρτηση στη θύρα της μονάδας του από τον ιδιοκτήτη που είχε την ευθύνη για τη διενέργεια τέτοιων επισκευών ή συντήρησης να το πράξει.
(β) Παρείχε σε αυτόν εύλογο χρόνο να πραγματοποιήσει τις επισκευές ή τη συντήρηση.
(γ) Εξασφάλισε σχετικό διάταγμα με το οποίο να ανακτά προσωρινή κατοχή τμήματος ή μονάδας για την πραγματοποίηση των επισκευών ή συντήρηση.
Κάθε ειδοποίηση ή επίδοση προς οποιοδήποτε πρόσωπο φυσικό ή νομικό από τη διαχειριστική επιτροπή γίνεται μέσω συστημένης ταχυδρόμησης ή με ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή δυνάμει επίδοσης με δικαστικό ή ιδιώτη επιδότη ή/και ανάρτησή της στην κοινόκτητη οικοδομή ή/και στην θύρα της μονάδας που βρίσκεται επί αυτής.
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, κάθε απόφαση των ιδιοκτητών που λαμβάνεται θα δεσμεύει κάθε ιδιοκτήτη, είτε ήταν ιδιοκτήτης κατά το χρόνο λήψης της απόφασης είτε έγινε ιδιοκτήτης μετά από αυτή. Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να επιθεωρεί το μητρώο αποφάσεων σε εύλογο χρόνο.
Η αναλογία του μεριδίου κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες θα καθορίζεται με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας και δεν συμπεριλαμβάνονται σε αυτό, υπολειπόμενα μη αξιοποιούμενα δικαιώματα ανάπτυξης.
Οι διαχειριστικές επιτροπές που συστήνονται σε κάθε κοινόκτητη οικοδομή θα ελέγχονται από την Υπηρεσία Εγγραφής και Εποπτείας Λειτουργίας των Διαχειριστικών Επιτροπών Κοινόκτητων Οικοδομών που θα είναι ο οικείος Επαρχιακός Οργανισμός Αυτοδιοίκησης (ΕΟΑ).
