Γιώργος Κουκούνης
Ο πωλητής που επιλέγει να ανεγείρει επιπλέον όροφο σε υπό ανέγερση πολυκατοικία για να αυξήσει το κέρδος του, παραβαίνει τη συμφωνία πώλησης διαμερίσματος και είναι υπόλογος να αποζημιώσει τον αγοραστή όταν αυτός επιλέξει να τερματίσει τη συμφωνία και να απαλλαγεί από αυτή.
Η ανέγερση ακόμη ενός ορόφου, πέραν εκείνων που προβλέπονται στα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, έστω και αν η αρμόδια αρχή του παραχωρήσει τέτοια άδεια εκ των υστέρων, ισοδυναμεί με ουσιώδη παράβαση της συμφωνίας πώλησης διαμερίσματος, μειώνει την αξία του, όπως και το μερίδιο του διαμερίσματος στους κοινόχρηστους χώρους και νομιμοποιεί τον αγοραστή να τερματίσει τη συμφωνία και να απαιτήσει την επιστροφή των χρημάτων του, καθώς επίσης και κάθε άλλη ζημία που τυχόν έχει υποστεί.
Σημαντικό ρόλο διαδραματίζει η επιμέλεια του αγοραστή να προστατεύσει τα δικαιώματα του στη συμφωνία αγοράς διαμερίσματος σε υπό ανέγερση πολυκατοικία με όρους που προστίθενται σε αυτή. Η συμφωνία πρέπει να περιγράφει το διαμέρισμα, τη θέση και όροφο που θα ανεγερθεί, τον αριθμό των ορόφων της πολυκατοικίας και των διαμερισμάτων από τα οποία αποτελείται, να επισυνάπτονται ως αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας τα αρχιτεκτονικά σχέδια και τυχόν άδειες, να αναφέρει ότι το διαμέρισμα περιλαμβάνει αναλογούν μερίδιο στους κοινόκτητους χώρους της πολυκατοικίας και ότι ο πωλητής θα ανεγείρει την πολυκατοικία σύμφωνα με τα σχέδια.
Απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου
Χαρακτηριστική είναι η ομόφωνη απόφαση που εξέδωσε η Δικαστής του Ανώτατου Δικαστηρίου κα Ε. Εφραίμ στην Π.Ε.246/2015, ημερ.4.6.2024, σε έφεση αγοραστή που το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση του για αποζημιώσεις για τον τερματισμό της συμφωνίας αγοράς διαμερίσματος συνεπεία παράβασης της από τον πωλητή, ο οποίος ανήγειρε ακόμη ένα όροφο, καθιστώντας τη διώροφη σε τριώροφη πολυκατοικία. Ο αγοραστής, όταν επισκέφθηκε την Κύπρο και το συγκρότημα, διαπίστωσε ότι ανεγειρόταν επιπλέον όροφος στην πολυκατοικία, στην οποία βρισκόταν το διαμέρισμα που αγόρασε.
Με επιστολή του δικηγόρου του τερμάτισε τη συμφωνία, λόγω παράβασης ουσιώδους όρου αυτής με την ανέγερση τρίτου ορόφου, απέσυρε τη συμφωνία από το Κτηματολόγιο και απαίτησε την επιστροφή των χρημάτων που πλήρωσε.
Ο πωλητής αρνήθηκε ότι παραβίασε τη συμφωνία και η διαφορά κατέληξε στο Δικαστήριο. Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποφάσισε ότι δεν υπήρξε παράβαση της συμφωνίας με την ανέγερση του τρίτου ορόφου στην πολυκατοικία, καθότι έκρινε πως η περιουσία που ο αγοραστής αγόρασε δυνάμει της συμφωνίας αφορούσε το διαμέρισμα και όχι ολόκληρο το οικοδόμημα.
Το Ανώτατο Δικαστήριο δεν συμφώνησε με το πρωτόδικο Δικαστήριο κρίνοντας ότι αγνόησε τον όρο και την ερμηνεία που δίδεται στην υπό πώληση περιουσία, η οποία αφενός παραπέμπει στα αρχιτεκτονικά σχέδια τα οποία φέρουν την υπογραφή των μερών, αποτελούν αναπόσπαστο μέρος της συμφωνίας και δείχνουν την ανέγερση της διώροφης πολυκατοικίας και αφετέρου στη συμπερίληψη στην περιουσία του μεριδίου και της συνιδιοκτησίας των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας και της πισίνας.
Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου
Έκρινε ότι με βάση το περιεχόμενο της επίδικης συμφωνίας, προκύπτει ξεκάθαρα ότι η συμφωνία αναφέρεται τόσο στο διαμέρισμα όσο και στους κοινόκτητους χώρους του συγκροτήματος και ότι κατά την υπογραφή της συμφωνίας, η κοινή αντίληψη και κατανόηση των μερών ήταν η πώληση στον αγοραστή του διαμερίσματος σε μια διώροφη πολυκατοικία, όπως αυτή απεικονίζεται στα σχέδια, και η παραχώρηση σε αυτό μεριδίου στους κοινόχρηστους χώρους αυτής.
Ως εκ τούτου, πρόσθεσε, η ανέγερση τρίτου ορόφου στην πολυκατοικία συνεπάγεται τη μείωση του μεριδίου του αγοραστή στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους, με αποτέλεσμα αυτή να συνιστά παράβαση των όρων της συμφωνίας, εφόσον η πολυκατοικία δεν ανεγέρθηκε με δύο ορόφους ως φαίνεται στα σχέδια, ανεξαρτήτως του ότι ο πωλητής είχε εξασφαλίσει τις σχετικές άδειες προς τούτο.
Επομένως, το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλλε ως προς την ερμηνεία της συμφωνίας και στο συμπέρασμα πως ο αγοραστής αδικαιολόγητα τερμάτισε τη συμφωνία και έκρινε βάσιμους τους σχετικούς λόγους έφεσης του.
Ο όρος της συμφωνίας προνοεί πως, ανεξαρτήτως οποιασδήποτε άλλης θεραπείας, το μέρος που παραβιάζει τη συμφωνία έχει την ευθύνη για την καταβολή αποζημιώσεων. Πρόσθεσε ότι ο σκοπός των αποζημιώσεων είναι η αποκατάσταση του αθώου μέρους στο σημείο που θα βρισκόταν αν η συμφωνία εφαρμοζόταν και επιδίκασε στον αγοραστή το ποσό που πλήρωσε, στη βάση του νόμιμου τερματισμού από αυτόν της συμφωνίας λόγω παράβασης αυτής από τον πωλητή, πλέον τα έξοδα που κατέβαλε στον δικηγόρο του, με νόμιμο τόκο και όλη τη δικαστική δαπάνη.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
