Real Estate News

Check out market updates

Βαρύτητα διατακτικού πληρωμής

Το τελικό διατακτικό πληρωμής του αρχιτέκτονα είναι δεσμευτικό για τα μέρη.

Η ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού έργου προϋποθέτει τον διορισμό επιβλέποντα αρχιτέκτονα και συνήθως υπογράφεται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του εργολάβου συμβόλαιο εργολαβίας με ή χωρίς ποσότητες, το περιεχόμενο του οποίου είναι καθορισμένο όπως το ετοίμασε η Μικτή Επιτροπή Δομικών Συμβολαίων Κύπρου (Μ.Ε.Δ.Σ.Κ.). Ο επιβλέπων αρχιτέκτονας, στα πλαίσια των καθηκόντων του, πραγματοποιεί περιοδικές επισκέψεις στο εργοτάξιο και εκδίδει ενδιάμεσα πιστοποιητικά για τη διενέργεια πληρωμών προς τον εργολάβο για να έχει την οικονομική ευχέρεια να συνεχίσει και να ολοκληρώσει το έργο. Προτού ο αρχιτέκτονας εκδώσει διατακτικό πληρωμής, ο εργολάβος τού υποβάλλει λεπτομερή αίτηση που αναφέρει τον υπολογισμό του ποσού που του οφείλει ο ιδιοκτήτης ως εργοδότης και λαμβάνει συγχρόνως υπόψη τη σχετική υπόδειξη του επιμετρητή ποσοτήτων. Τα ενδιάμεσα διατακτικά πληρωμής αποτελούν κατά προσέγγιση υπολογισμό της αξίας των εργασιών που εκτελέστηκαν και των υλικών που χρησιμοποιήθηκαν και διασφαλίζουν ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί με ασφάλεια να προβεί σε πληρωμές έναντι του ποσού του συμβολαίου, τα οποία όμως δεν είναι δεσμευτικά, αφού υπόκεινται σε αναθεώρηση κατά την ολοκλήρωση των εργασιών.

Σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν πληρώσει το ποσό που αναφέρεται σε ενδιάμεσο διατακτικό πληρωμής στον χρόνο που συμφωνήθηκε και ο εργολάβος τού δώσει γραπτή ειδοποίηση 7 ημερών με αντίγραφο προς τον αρχιτέκτονα, τότε ο εργολάβος δύναται να αναστείλει την περαιτέρω εκτέλεση των εργασιών μέχρις ότου πληρωθεί, μη αποκλειουμένου του δικαιώματός του να καταγγείλει τη σύμβαση. Όπως αναφέρεται στους όρους του συμβολαίου της Μ.Ε.Δ.Σ.Κ., ο εργολάβος, μετά από την έμπρακτη συμπλήρωση των εργασιών, αποστέλλει για επιβεβαίωση προς τον αρχιτέκτονα, με αντίγραφο προς τον επιμετρητή ποσοτήτων, αντίγραφα όλων των εγγράφων που είναι αναγκαία για σκοπούς συμπλήρωσης των υπολογισμών, δηλαδή υποβάλλει τη δική του εκτίμηση για τακτοποίηση των λογαριασμών. Ανεξάρτητα από αυτή την υποβολή, ο αρχιτέκτονας οφείλει το συντομότερο και σε κάθε περίπτωση πριν από την εκπνοή 3 μηνών από το τέλος της περιόδου ευθύνης για τα ελαττώματα που καθορίζεται στο συμβόλαιο ή από τη συμπλήρωση της επιδιόρθωσης αυτών, να εκδώσει το τελικό πιστοποιητικό. Το συμβόλαιο αναφέρει ότι, εκτός εάν έχουν αρχίσει οποιεσδήποτε διαδικασίες επίλυσης διαφορών πριν ή εντός 14 ημερών από την ημερομηνία έκδοσης του τελικού πιστοποιητικού, αυτό θα συνιστά αδιαμφισβήτητη μαρτυρία ότι η ποιότητα των υλικών και το επίπεδο τεχνουργίας είναι προς λογική ικανοποίηση του αρχιτέκτονα και ότι έχουν εφαρμοστεί δεόντως όλες οι πρόνοιες του συμβολαίου, οι οποίες απαιτούν να γίνει ρύθμιση του ποσού του συμβολαίου. Όταν εκδοθεί τελικό πιστοποιητικό, ακόμη και να περιλαμβάνει ποσά σε σχέση με επιπρόσθετες εργασίες που δεν ζητήθηκαν γραπτώς, ο ιδιοκτήτης οφείλει να τα πληρώσει. Σχετική ανάλυση του θέματος γίνεται στην απόφαση που εξέδωσε ο δικαστής κ. Χρ. Ρασπόπουλος ημερομηνίας 28.4.2017, όπου παραπέμπει στη νομολογία, αναφέροντας ότι κανένα πιστοποιητικό του αρχιτέκτονα, πλην του τελικού, δεν είναι δεσμευτικό ανάμεσα στα μέρη, όπως εξάλλου προκύπτει από το περιεχόμενο σχετικού όρου του συμβολαίου.

Το Δικαστήριο στην απόφασή του αναφέρει ότι διατακτικό πληρωμής σημαίνει ότι ο επιβλέπων αρχιτέκτονας, αφού εγκρίνει τη χρέωση και τη διεκπεραίωση της εκτελεσθείσας εργασίας, «διατάζει» τον εργοδότη να πληρώσει τον εργολάβο για αυτή την εργασία. Τα ενδιάμεσα διατακτικά παρέχουν τη δυνατότητα για τη διενέργεια περιοδικών πληρωμών προς τον εργολάβο, δίνοντάς του κατ’ αυτό τον τρόπο οικονομική ευχέρεια για την απρόσκοπτη συνέχιση και ολοκλήρωση του έργου. Το διατακτικό μπορεί, υπό κάποιες προϋποθέσεις, να αποτελέσει ξεχωριστή αιτία αγωγής. Έχοντας υπόψη τους όρους του συμβολαίου της Μ.Ε.Δ.Σ.Κ., το δικαστήριο τόνισε ότι τα ενδιάμεσα πιστοποιητικά δεν έχουν την ίδια ισχύ όπως έχει ένα τελικό πιστοποιητικό, του οποίου οι επιπτώσεις είναι παντελώς διαφορετικές. Παρέπεμψε προς τούτο σε σχετικό όρο του συμβολαίου που αναφέρει, μεταξύ άλλων, ότι μετά την παρουσίαση του τελικού πιστοποιητικού από τον εργολάβο εις τον εργοδότη, θα καθίσταται χρέος πληρωτέο από τον εργοδότη προς τον εργολάβο. Σε σχέση με τη συγκεκριμένη υπόθεση, το δικαστήριο έκρινε ότι το ενδιάμεσο πιστοποιητικό δεν μπορούσε να αποτελέσει από μόνο του αδιαμφισβήτητη απόδειξη των όσων αναφέρονταν σε αυτό. Πέραν τούτου, το πιστοποιητικό δεν μπορούσε να θεωρηθεί ότι εκδόθηκε δυνάμει των προνοιών του συμβολαίου, αφού δεν εκδόθηκε προηγουμένως άλλο διατακτικό ή πιστοποιητικό και οι πρόνοιες του σχετικού άρθρου του συμβολαίου για πληρωμή κατόπιν υποβολής αίτησης προς τον αρχιτέκτονα του έργου και έκδοση ενδιάμεσων πιστοποιητικών είχαν αδρανοποιηθεί, καταλήγοντας ότι η απαίτηση του εργολάβου όπως διατυπώθηκε δεν μπορούσε να επιτύχει.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα