News

Check out market updates

Θετικά τα μηνύματα από κτηματαγορά

Κ. Σαββίδης: Γενικό κλίμα αισιοδοξίας στον τομέα των ακινήτων

Ρότα φαίνεται να αλλάζει πλέον ο τομέας των ακινήτων και αφού πρώτα έχει σταθεροποιηθεί, πλέον κινείται ανοδικά. Αυτά αναφέρει ο Κωνσταντίνος Σαββίδης, ανώτερος διευθυντής στον Κλάδο Ανάπτυξης Γης στην PwC, με αφορμή την πρώτη εξειδικευμένη έκδοση της PwC για τα ακίνητα, «Cyprus Real Estate Market». Όπως χαρακτηριστικά σημειώνει, «τα τελευταία στατιστικά στοιχεία πωλήσεων του Κτηματολογίου, στέλνουν ενθαρρυντικά μηνύματα για περαιτέρω βελτίωση στη δραστηριότητα της κυπριακής κτηματαγοράς».

Μετά από τη φούσκα στις τιμές των ακινήτων και τη στασιμότητα στην κυπριακή κτηματαγορά, η εμπιστοσύνη επανέρχεται. Πώς κινείται η αγορά σήμερα;
Η αγορά ακινήτων, και ιδιαίτερα η αγορά κατοικίας, επηρεάζεται από τη συνολική οικονομική επίδοση της χώρας. Το γενικότερο κλίμα αισιοδοξίας που επικρατεί στην αγορά ακινήτων πιστεύω ότι σε μεγάλο βαθμό αντικατοπτρίζει τους δείκτες απόδοσης, αλλά και τις εξελίξεις στην οικονομία της Κύπρου, όπως η καταγραφή θετικού ρυθμού ανάπτυξης (2,8% το 2016), οι προβλέψεις από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο για περαιτέρω ανάπτυξη (ετήσια αύξηση 2,5% το 2017) και η αναβάθμιση της πιστοληπτικής ικανότητας της Κύπρου.

Οι συναλλαγές σε ακίνητα, με βάση τον αριθμό των πωλητήριων εγγράφων που υποβλήθηκαν στο Κτηματολόγιο, παρουσίασαν το 2016 αύξηση ύψους 43%. Τα τελευταία στατιστικά στοιχεία πωλήσεων του Κτηματολογίου, στέλνουν ενθαρρυντικά μηνύματα για περαιτέρω βελτίωση στη δραστηριότητα της κυπριακής κτηματαγοράς. Ενδεικτικά ν’ αναφέρω ότι το πρώτο εξάμηνο του 2017 τα πωλητήρια έγγραφα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 20% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο.

Στην άνοδο των πωλήσεων συμβάλλουν οι φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως η μονιμοποίηση του μέτρου για μειωμένα μεταβιβαστικά τέλη και η απαλλαγή των αγοραστών από μελλοντικό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών για ακίνητα που αποκτήθηκαν από τις 16 Ιουλίου 2015 μέχρι τις 31 Δεκέμβριου του 2016. Επιπλέον, οι συναλλαγές που καταγράφονται από τράπεζες στο πλαίσιο αναδιάρθρωσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων καθώς επίσης και η αύξηση στη διαθεσιμότητα χρηματοδότησης με σχετικά χαμηλό κόστος δανεισμού από τις τράπεζες έχουν θετικό αντίκτυπο στην κτηματαγορά.

Μέσα από την έκδοση της PwC, διαφαίνεται ότι οι αλλοδαποί έχουν δώσει το φιλί της ζωής στον κλάδο των ακινήτων. Πώς σχολιάζετε αυτό το γεγονός;
Το ευνοϊκό φορολογικό, νομικό και θεσμικό πλαίσιο της Κύπρου σε συνδυασμό με τα προγράμματα παροχής δικαιωμάτων μόνιμης διαμονής και υπηκοότητας σε αλλοδαπούς μέσω επενδύσεων έχουν συμβάλει σημαντικά στην προσέλκυση ξένων αγοραστών στην Κύπρο τα τελευταία χρόνια. Οι αγοραστές προέρχονται κυρίως από χώρες εκτός ΕΕ (Κίνα, Ρωσία και αραβικές χώρες) και η συνεισφορά τους φαίνεται να είναι ιδιαίτερα σημαντική για την κυπριακή οικονομία και για τους συγκεκριμένους κλάδους της ευρύτερης αγοράς ακινήτων.

Ενώ κατά την περίοδο 2010-2013 ο αριθμός των ακινήτων για τα οποία είχαν υποβληθεί στο Κτηματολόγιο πωλητήρια έγγραφα από αλλοδαπούς αγοραστές μειώθηκαν περίπου κατά το ήμισυ, από το 2014 μέχρι σήμερα οι πωλήσεις ακινήτων σε ξένους αγοραστές καταγράφουν μια συνεχιζόμενη αυξητική τάση. Συγκεκριμένα, κατά την περίοδο 2013-2016 ο αριθμός των συναλλαγών αυτών αυξήθηκε περίπου κατά 80%. Αξίζει ν’ αναφερθεί ότι ο συνολικός αριθμός των ετήσιων πωλήσεων σε αλλοδαπούς παραμένει σημαντικά μικρότερος από τον αντίστοιχο που καταγραφόταν μέχρι το 2010, παρόλο που η μέση αξία ανά συναλλαγή έχει αυξηθεί σημαντικά.

Ο ιδιωτικός τομέας ανάπτυξης γης έχει ανταποκριθεί στα αυξημένα επίπεδα ζήτησης, γεγονός που οδήγησε στη δημιουργία νέων αναπτυξιακών έργων κυρίως στα παραλιακά μέτωπα του νησιού. Στο μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, είναι εξαιρετικά σημαντικό να συνεχιστεί και να αυξηθεί περαιτέρω το ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, ούτως ώστε να αποφευχθούν οι οικονομικές συνέπειες από ενδεχόμενη ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης στη συγκεκριμένη αγορά ακινήτων.

Η τάση των αλλοδαπών προς τα οικιστικά ακίνητα πολυτελείας αφενός και προς τη Λεμεσό αφετέρου είναι ξεκάθαρη. Πώς διαμορφώθηκε η νέα αυτή τάση;
Στην πρώτη έκδοση της PwC Κύπρου για την κυπριακή αγορά ανάπτυξης γης δίνονται στοιχεία για τη συγκεκριμένη αγορά οικιστικών ακινήτων πολυτελείας (ενδεικτικά έχουν μελετηθεί στατιστικά στοιχεία που αφορούν ακίνητα των οποίων η αξία υπερβαίνει τα €1,5 εκατ.). Σύμφωνα με τα στοιχεία, φαίνεται ότι παραδοσιακά και μέχρι και το 2013 οι πωλήσεις ακινήτων με αξία πέραν του €1,5 εκατ. σε παγκύπρια βάση κυμαίνονταν σταθερά γύρω στις 30-40 μονάδες ετησίως. Από το 2014 και μετά, κυρίως ως αποτέλεσμα των αναθεωρήσεων στο σχέδιο πολιτογράφησης, η ζήτηση αυξήθηκε ραγδαία και μέχρι το 2016 ο αριθμός συναλλαγών που αφορούν οικιστικά ακίνητα πολυτελείας σχεδόν τετραπλασιάστηκε σε σύγκριση με το 2013.

Η πλειοψηφία των συναλλαγών αυτών κατά τα έτη 2014-2016, αφορούσε ακίνητα με τιμές που κυμαίνονταν μεταξύ €2 εκατ. και €3 εκατ. Παράλληλα, ο συνολικός αριθμός συναλλαγών οικιστικών ακινήτων άνω των €3 εκατ. έχει αυξηθεί κατά τα τελευταία χρόνια, γεγονός που οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στην εισαγωγή νέων έργων υψηλών προδιαγραφών στην αγορά, τα οποία αυξάνουν τη διαθεσιμότητα των εν λόγω μονάδων.

Ο ιδιωτικός κλάδος ανάπτυξης που δραστηριοποιείται στη Λεμεσό έχει ανταποκριθεί ενεργά στην αυξημένη ζήτηση για τέτοιου είδους προϊόντα, καθώς μεγάλος αριθμός πρωτοποριακών προϊόντων και ψηλών κτηρίων συγκεκριμένων προδιαγραφών επί του παραλιακού μετώπου της πόλης βρίσκονται σε τροχιά ανάπτυξης. Είναι σημαντικό ν’ αναφερθεί ότι η εισαγωγή πολεοδομικών κινήτρων μέσω της εφαρμογής ψηλών συντελεστών δόμησης στα παραλιακά κτήματα της Λεμεσού έχει συμβάλει στην αυξημένη αναπτυξιακή δραστηριότητα που επιδεικνύει η πόλη.
Η διαθεσιμότητα οικιστικών μονάδων αυτού του βεληνεκούς αποτελεί έναν από τους κύριους παράγοντες που καθιστούν τη Λεμεσό ως την επαρχία με το ψηλότερο επίπεδο συναλλαγών διαμερισμάτων και επαύλεων πολυτελείας. Συγκεκριμένα, κατά το 2016 περισσότερα από τα 2/3 των πωλητήριων εγγράφων που αφορούσαν οικιστικά ακίνητα αξίας μεγαλύτερης του €1,5 εκατ. σχετίζονταν με μονάδες στη Λεμεσό.

Οι τιμές των ακινήτων έχουν πλέον σταθεροποιηθεί

Πώς κινείται το επίπεδο των τιμών σήμερα; Έχει σταθεροποιηθεί η πτωτική τους τάση;
Οι δείκτες τιμών ακινήτων που έχουν δημοσιευθεί από το Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) και την Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου (ΚΤΚ) για το τέταρτο τρίμηνο του 2016 συνηγορούν στο ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν πλέον σταθεροποιηθεί και ταυτόχρονα φαίνεται να κινούνται ανοδικά.

Εάν επικεντρωθούμε στη συμπεριφορά των τιμών οικιστικών ακινήτων (σπίτια και διαμερίσματα) σε παγκύπρια βάση και οι δύο δείκτες έχουν καταγράψει αρνητική τροχιά από το 2010, αντανακλώντας την πτωτική τάση της εγχώριας ζήτησης κατοικιών, καθώς επίσης και τη μειωμένη ζήτηση για εξοχικές κατοικίες από αλλοδαπούς αγοραστές, ως αποτέλεσμα της οικονομικής ύφεσης στην Ευρώπη κατά την περίοδο αυτή. Αυτή η αρνητική πορεία συνεχίστηκε μέχρι το τέλος του 2015, με τη συνολική μείωση της εξαετίας να κυμαίνεται στο 30%.

Κατά το 2016, ο δείκτης τιμών της ΚΤΚ παρουσίασε οριακή αύξηση κατά το δεύτερο μισό του χρόνου, παρόλο που σε ετήσια βάση κατέγραψε μικρή πτώση της τάξης του 1%. Ταυτόχρονα, ο δείκτης τιμών οικιστικών ακινήτων του RICS κατέγραψε αυξήσεις τόσο σε τριμηνιαία όσο και σε ετήσια βάση.

Όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα, η πορεία των τιμών αποτυπώνεται από τον δείκτη τιμών του RICS, ο οποίος κατά το 2016 παρουσίασε σημάδια οριακής αύξησης για όλους τους τύπους εμπορικών ακινήτων (καταστήματα, γραφεία και βιομηχανικά). Η πιο σημαντική αύξηση καταγράφεται στις τιμές γραφείων οι οποίες παρουσίασαν ετήσια αύξηση της τάξης του 5%, λόγω κυρίως της αυξημένης ζήτησης για γραφειακούς χώρους κατηγορίας Α.