News

Check out market updates

Πώληση ενυπόθηκου ακινήτου

Η διαδικασία εκποίησης παραμερίζεται όταν εκκρεμεί αγωγή του οφειλέτη.

Τα πιστωτικά ιδρύματα που επιλέγουν τη διαδικασία της εκποίησης ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις πρόνοιες του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμου, δηλαδή χωρίς να έχουν προηγουμένως εξασφαλίσει διάταγμα του Δικαστηρίου, έρχονται αντιμέτωπα με έφεση από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή άλλο ενδιαφερόμενο μέρος, ο οποίος επιτυγχάνει τον παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης καταχωρώντας αγωγή εναντίον του πιστωτικού ιδρύματος. Ουσιαστικά η ανωτέρω διαδικασία είναι ατελέσφορη εφόσον παρέχεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη το δικαίωμα να την παραμερίσει με μόνο λόγο ότι καταχώρησε αγωγή εναντίον του πιστωτικού ιδρύματος χωρίς να εξετάζεται το βάσιμο της αγωγής. Με τον τρόπο αυτό ο ενυπόθηκος οφειλέτης κερδίζει μεν χρόνο, όμως στα πλαίσια της αγωγής του θα πρέπει να αποδείξει τους ισχυρισμούς του και το βάρος απόδειξης μετατίθεται πρώτα σε αυτόν.

Το πιστωτικό ίδρυμα εκ των πραγμάτων θα υπερασπίσει τα δικαιώματά του και θα προωθήσει ανταπαίτηση ωσάν να εγείρει αγωγή εναντίον του οφειλέτη, περιλαμβανομένης της εξασφάλισης διατάγματος εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Συνεπώς, η διαδικασία τροχιοδρομείται στα πλαίσια της αγωγής του οφειλέτη και ο χρόνος δεν αποτελεί ουσιαστικό πλεονέκτημα, αφού το πιστωτικό ίδρυμα θα προωθήσει τις απαιτήσεις του και θα αξιώσει συγχρόνως όλα τα δικαστικά έξοδα. Επιπλέον, ο οφειλέτης χάνει την ευκαιρία αναδιάρθρωσης ή συνεννόησης με το πιστωτικό ίδρυμα για αμοιβαία αποδεχτή επίλυση της διαφοράς τους.

Σύμφωνα με το Μέρος VIA του Ν.9/65, σε περίπτωση υπερημερίας ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία αναγκαστικής πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο μέρος τις έγγραφες ειδοποιήσεις που αναφέρονται, όπως είναι ο Τύπος Θ για αναδιάρθρωση του χρέους, ο Τύπος Ι για απαίτηση καταβολής του χρέους εντός 30 ημερών με επισυνημμένη κατάσταση λογαριασμού και ο Τύπος ΙΑ για τον πλειστηριασμό. Παρά ταύτα, το άρθρο 44Γ(3) παρέχει το δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης για τον πλειστηριασμό, να καταχωρήσει έφεση στο Επαρχιακό Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους ακόλουθους λόγους: (α) η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις, (β) η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί, (γ) η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή, και (δ) εκκρεμεί αγωγή ενώπιον του Δικαστηρίου για την ειδοποίηση που προβλέπεται στον Τύπο Ι. Βάση έφεσης με σκοπό τον παραμερισμό των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ αποτελεί η καταχώρηση αγωγής από τον οφειλέτη για τον παραμερισμό της ειδοποίησης Ι, η οποία συμπαρασύρει την ΙΑ.

Σχετικές με το θέμα είναι οι αποφάσεις της Προέδρου του Επαρχιακού Δικαστηρίου Λάρνακας κας Λ. Δημητριάδου – Ανδρέου ημερ.8.6.2017, όπου καταχωρήθηκαν εφέσεις από μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη εναντίον της τράπεζας, αξιώνοντας διατάγματα ακύρωσης των ειδοποιήσεων Ι και ΙΑ, επικαλούμενος την καταχώρηση αγωγής από μέρους του. Το Δικαστήριο, αφού εξέτασε τις εφέσεις και την επιχειρηματολογία των δύο πλευρών, έκρινε ότι η μόνη προϋπόθεση που τίθεται στο νόμο για σκοπούς παραμερισμού της ειδοποίησης ΙΑ είναι η εκκρεμοδικία αγωγής για την ειδοποίηση Τύπου Ι και τίποτε άλλο. Δεν τίθεται οποιαδήποτε επιπρόσθετη προϋπόθεση, ούτε θέμα άσκησης διακριτικής ευχέρειας από μέρους του Δικαστηρίου. Παρόλο που η τράπεζα ισχυριζόταν ότι η αγωγή ήταν καταχρηστική, το Δικαστήριο έκρινε ότι δεν ήταν επιτρεπτό στο πλαίσιο της διαδικασίας εκδίκασης αίτησης/έφεσης να υπεισέλθει στην ουσία της αγωγής που καταχωρήθηκε από τον ενυπόθηκο οφειλέτη για να εξετάσει αν είναι βάσιμη ή αν αποκαλύπτει συζητήσιμη υπόθεση. Σε σχέση με το χρόνο καταχώρησης της αγωγής του οφειλέτη, το Δικαστήριο, εξετάζοντας τις πρόνοιες του Νόμου, διαπίστωσε ότι δεν έχει τεθεί οποιαδήποτε προθεσμία εντός της οποίας θα πρέπει ο ενυπόθηκος οφειλέτης να καταχωρήσει αγωγή στο Δικαστήριο αναφορικά με την ειδοποίηση Τύπου Ι.

Πρόσθεσε ότι η αναφορά στην ειδοποίηση Τύπου Θ για δικαίωμα προσφυγής στο Επαρχιακό Δικαστήριο προς αμφισβήτηση του δικαιώματος του ενυπόθηκου δανειστή να προχωρήσει στην απαίτηση του χρέους αποτελεί υπόδειξη προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη, η οποία δεν συμπεριλαμβάνεται στην ειδοποίηση Τύπου Ι. Σε αυτή υπάρχει άλλη υπόδειξη ότι εάν ο οφειλέτης έχει διαφορετική γνώμη, να πληροφορήσει για τούτο γραπτώς την τράπεζα εντός 30 ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης. Το Δικαστήριο ενόψει της αγωγής του οφειλέτη, παραμέρισε την ειδοποίηση ΙΑ που αφορά στην πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα