Real Estate News

Check out market updates

Πώληση ακινήτου με έπιπλα

Το τίμημα των επίπλων να αναλύεται και να ξεχωρίζει από εκείνο του ακινήτου.

Η πώληση ακινήτου με έπιπλα ή εξοπλισμό μπορεί να δημιουργήσει διαφορά μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή όταν δεν γίνεται απογραφή με την αξία του κάθε αντικειμένου ξεχωριστά στο πωλητήριο έγγραφο, καθώς επίσης ενδεχομένως να υποχρεώσει τον πωλητή να καταβάλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί της αξίας των επίπλων. Για να αποφευχθεί τυχόν διαφορά, η προτιμητέα λύση είναι είτε η σύναψη δύο συμφωνιών που να συνδέονται, η μία να αφορά την πώληση του ακινήτου και η άλλη την πώληση των επίπλων και του εξοπλισμού, είτε το πωλητήριο έγγραφο να ξεχωρίζει το τίμημα του ακινήτου και των επίπλων. Όταν το πωλητήριο έγγραφο καθορίζει το τίμημα πώλησης του ακινήτου και ότι σε αυτό συμπεριλαμβάνεται και το τίμημα πώλησης των επίπλων, έστω και αν καθορίζεται ρητά η τιμή τους, χωρίς όμως περιγραφή των αντικειμένων και της αξίας τους, είναι ενδεχόμενο να αφαιρεθεί μέρος των επίπλων πριν την παράδοση του ακινήτου στον αγοραστή και να υπάρξει αμφισβήτηση αν συγκεκριμένα έπιπλα ή εξοπλισμός συμπεριλαμβάνονταν στην πώληση. Σε τέτοια περίπτωση, ο αγοραστής βρίσκεται σε δυσμενή θέση, αφού υπέχει υποχρέωση να αποδείξει την αξία των αντικειμένων που αφαιρέθηκαν από το ακίνητο προτού παραδοθεί σ’ αυτόν και να πείσει το Δικαστήριο ότι υπήρξε προφορική συμφωνία για τα συγκεκριμένα αντικείμενα, καθώς και την αξία τους μέσω εκτίμησης.
Το ανωτέρω θέμα απασχόλησε το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε. 79/2014 στην απόφασή του ημερ. 24/11/2017, όπου το πρωτόδικο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή του αγοραστή για την αξία των επίπλων που αφαιρέθηκαν από την κατοικία που αγόρασε, με την αιτιολογία ότι δεν απέδειξε τη ζημιά του.

Ο αγοραστής αγόρασε την κατοικία με πωλητήριο έγγραφο, στο οποίο καθορίστηκε το τίμημα και υπήρχε συγκεκριμένος όρος ότι στο τίμημα πώλησης συμπεριλαμβανόταν συγκεκριμένο αξιόλογο ποσό που αντιπροσώπευσε το κόστος των επίπλων και των κουζινικών. Το ακίνητο μεταβιβάστηκε στον αγοραστή με την καταβολή του συμφωνηθέντος τιμήματος, όμως όταν μετέβη στο ακίνητο διαπίστωσε με έκπληξη ότι δεν υπήρχαν έπιπλα ή εξοπλισμός στην κατοικία, από την οποία είχαν αφαιρεθεί τα πάντα. Η προφορική δικαιολογία του πωλητή για την πράξη της αφαίρεσης ήταν ότι είχε πληρώσει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών, αλλά στην υπεράσπισή του αρνήθηκε ότι αφαίρεσε όλα τα έπιπλα, ισχυριζόμενος ότι κατά τη διαπραγμάτευση και υπογραφή του πωλητηρίου εγγράφου είχε λεχθεί στον αγοραστή ότι θα αφαιρούνταν κάποια έπιπλα και αυτός συμφώνησε. Το πρωτόδικο δικαστήριο έκρινε ότι ο πωλητής αφαίρεσε μόνο μέρος των επίπλων από την κατοικία, αλλά στη βάση του ότι ο αγοραστής δεν κατάφερε να αποδείξει την αξία των επίπλων που αφαιρέθηκαν, απέρριψε την αγωγή.

Το Ανώτατο Δικαστήριο διαφώνησε με την πρωτόδικη απόφαση, αφού το πρωτόδικο δικαστήριο αφενός απέρριψε την εκδοχή του πωλητή ότι προφορικά είχε συμφωνηθεί η αφαίρεση μέρους των επίπλων και αφετέρου κατέληξε στο αντιφατικό συμπέρασμα ότι ο πωλητής αφαίρεσε μέρος των επίπλων. Συγχρόνως, ενώ έκρινε αξιόπιστο τον αγοραστή, εντούτοις πρόεβη σε εύρημα ότι μόνο μέρος των επίπλων αφαιρέθηκαν, παραγνωρίζοντας τη θέση του ότι όλα τα έπιπλα είχαν αφαιρεθεί. Περαιτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο διαπίστωσε ότι πέραν της ίδιας της συμφωνίας που καθόριζε το επακριβές ποσό των επίπλων και του εξοπλισμού, ο αγοραστής προσκόμισε μαρτυρία ότι δαπάνησε συγκεκριμένο ποσό για την αγορά νέων επίπλων και εξοπλισμού και συνεπώς η αγωγή του λανθασμένα απορρίφθηκε. Εφόσον το πρωτόδικο δικαστήριο δέχθηκε ότι ο πωλητής είχε αφαιρέσει αριθμό επίπλων, αλλά δεν μπορούσε να καθοριστεί η αξία τους, δεν θα έπρεπε να απορρίψει την αγωγή με έξοδα όπως λανθασμένα έπραξε, αλλά όφειλε να καθορίσει το ποσό στη βάση των τεκμηρίων που κατέθεσε ο αγοραστής που έδειχναν τα έπιπλα, τον εξοπλισμό και την αξία τους που ο ίδιος είχε αγοράσει εις αντικατάσταση.
Το λάθος του πρωτόδικου δικαστηρίου κρίθηκε ευρύτερης σημασίας και ορθά ζητήθηκε η ανατροπή της απόφασής του στο σύνολό της ώστε στην ουσία να αποδοθεί το συμφωνηθέν ποσό που αντιπροσώπευε τα έπιπλα στον αγοραστή. Δεδομένου όμως ότι στον κατάλογο των επίπλων που αγόρασε ο αγοραστής περιλαμβάνονταν φωτιστικά και κουρτίνες, τα οποία δεν μπορούσαν εύλογα να χαρακτηριστούν ως μέρος των «επίπλων και κουζινικών» όπως συμφωνήθηκε στο πωλητήριο έγγραφο, ο αγοραστής δέχθηκε την αφαίρεση της αξίας τους από το ποσό το οποίο συμφωνήθηκε μεταξύ των διαδίκων και κατά συνέπεια, το Ανώτατο Δικαστήριο εξέδωσε απόφαση για το υπόλοιπο ποσό της αξίας τους, πλέον όλα τα έξοδα.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα