Real Estate News

Check out market updates

Παρανομία στην εκτέλεση οικοδομικού έργου

Η εκτέλεση οικοδομικού έργου από τεχνίτη μη εγγεγραμμένο εργολήπτη είναι παράνομη.

Κατά την εκτέλεση οικοδομικού έργου δυνατό να προκύψει αδυναμία του εργολάβου να συμμορφωθεί με τις συμβατικές του υποχρεώσεις προς τον ιδιοκτήτη κυρίως λόγω έλλειψης ρευστότητας, με αποτέλεσμα οι διάφοροι τεχνίτες – υπεργολάβοι να παραμένουν απλήρωτοι και να εγκαταλείπουν το έργο. Ο ιδιοκτήτης, επιδιώκοντας την ολοκλήρωση του έργου, υποχρεώνεται να αναθέσει απευθείας ο ίδιος την εκτέλεση εργασιών σε τεχνίτες, όπως σε οικοδόμο, καλουψιή, σιδερά, ηλεκτρολόγο, υδραυλικό, πελεκάνο και άλλους. Σε αυτή την περίπτωση δεν υπάρχει εμπλοκή του εργολάβου και οι τεχνίτες δεν ενεργούν ως υπεργολάβοι του, καθόσον η συμφωνία για την εκτέλεση των εργασιών γίνεται μεταξύ του ιδιοκτήτη και του τεχνίτη. Ο τελευταίος είναι υπόλογος στον ιδιοκτήτη, από τον οποίο πληρώνεται και το γεγονός ότι δυνατό να λαμβάνει οδηγίες από τον εργολάβο που παραμένει στο έργο, δεν τον καθιστά υπεργολάβο του. Μια τέτοια συμφωνία μεταξύ του ιδιοκτήτη και του τεχνίτη εντάσσεται στην έννοια του όρου «οικοδομικό έργο» που απαιτεί όπως ο τεχνίτης είναι εγγεγραμμένος αδειούχος εργολήπτης και κάτοχος ετήσιας άδειας σε ισχύ. Επομένως, η συμφωνία αυτή είναι παράνομη και άκυρη και σε περίπτωση διαφοράς μεταξύ του ιδιοκτήτη και του τεχνίτη, δεν μπορεί οιοσδήποτε από αυτούς να εγείρει αξίωση εναντίον του άλλου. Η αντίληψη ότι ο τεχνίτης εργάζεται υπό τη σκέπη ή την εποπτεία του εργολάβου δεν αναιρεί την παρανομία και την ακυρότητα της συμφωνίας.

Η έννοια του όρου «οικοδομικό έργο» αναφέρεται στο άρθρο 2 του περί Εγγραφής και Ελέγχου Εργοληπτών Οικοδομικών και Τεχνικών Έργων Νόμου, Ν.29(Ι)/2001, και περιλαμβάνει την κατασκευή, αναδόμηση, ανέγερση, αναπαλαίωση οικοδομής, οποιαδήποτε οικοδομική εργασία η οποία αποτελεί ή περιλαμβάνει κατασκευή, ανέγερση, μετατροπή, προσθήκη, κατεδάφιση οικοδομής, επιδιόρθωση, επέκταση, επένδυση τοίχων, δαπεδοστρώσεις, κατασκευή καλουπιών, στέγαση οικοδομής, χωματουργικά έργα, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις ή άλλες συμπληρωματικές εργασίες μιας οικοδομής. «Εργολήπτης» σημαίνει το πρόσωπο το οποίο αναλαμβάνει κατ’ επάγγελμα την εκτέλεση ή εκτελεί οικοδομικό έργο (περιλαμβανομένης της ανάληψης μόνο των εργατικών) έναντι καθορισμένου ποσού ή άλλου νόμιμου ανταλλάγματος, πλην μισθού. Το άρθρο 30 του Νόμου προνοεί ότι κάθε συμφωνία, γραπτή ή προφορική, η οποία αφορά σε ανάθεση της εκτέλεσης οικοδομικού ή τεχνικού έργου σε μη εγγεγραμμένο εργολήπτη ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ισχύουσας ετήσιας άδειας ή εγγεγραμμένο αλλά μη κάτοχο ετήσιας άδειας αντίστοιχης της τάξης του τεχνικού ή οικοδομικού, ανάλογα με την περίπτωση, έργου είναι άκυρη. Περαιτέρω, το άρθρο 25 ρητά αναφέρει ότι κανένας δεν μπορεί να αναθέτει ή να επιτρέπει την εκτέλεση οποιουδήποτε οικοδομικού ή και τεχνικού έργου από πρόσωπο το οποίο δεν είναι εγγεγραμμένος εργολήπτης ή και δεν κατέχει κατά τον ουσιώδη χρόνο ετήσια άδεια της τάξης και κατηγορίας στην οποία ανήκει το έργο.

Το ανωτέρω θέμα εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε. 311/2011, στην απόφαση που εξέδωσε τη 18.12.2017 και αφορούσε τεχνίτη (καλουψιή), ο οποίος διεκδικούσε το υπόλοιπο της αμοιβής του από την ιδιοκτήτρια. Το πρωτόδικο δικαστήριο, παρά το γεγονός ότι είχε εγερθεί θέμα παρανομίας της συμφωνίας, αφού ο τεχνίτης δεν ήταν εγγεγραμμένος στο Μητρώο Εργοληπτών και συνεπώς δεν ήταν ούτε κάτοχος ετήσιας άδειας εργολήπτη, έκρινε ότι ενεργούσε υπό τη σκέπη του εργολάβου και του επιδίκασε το υπόλοιπο της αμοιβής του. Η ιδιοκτήτρια εφεσίβαλε την πρωτόδικη απόφαση και το Ανώτατο Δικαστήριο την ακύρωσε, αναφέροντας μάλιστα ότι λόγω της κοινής εμπλοκής των διαδίκων στη σύναψη παράνομης συμφωνίας, δεν εξέδωσε διαταγή για έξοδα στην έφεση και στην αγωγή. Το πρωτόδικο δικαστήριο θεώρησε ότι ο σκοπός του Νόμου είναι η διασφάλιση της ευρυθμίας στον οικοδομικό κλάδο διά της εκτέλεσης έργων μόνο από προσοντούχους εργολάβους και όχι η απαγόρευση είσπραξης δεδουλευμένων από τους διάφορους τεχνίτες του έργου, απλώς και μόνο διότι η πληρωμή συμφωνήθηκε να καταβληθεί από τον ιδιοκτήτη και γι’ αυτό δεν θεώρησε ότι εύρισκε εφαρμογή το άρθρο 30. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι οι πρόνοιες του Νόμου είναι σαφείς και χωρίς αμφιβολία ο καλουψιής, έχοντας αναλάβει την εκτέλεση «οικοδομικού έργου» έναντι αμοιβής που δεν αποτελούσε μισθό, ενέπιπτε στην έννοια του εργολήπτη που θα έπρεπε να είχε εγγραφεί στο Μητρώο Εργοληπτών και να είχε την απαιτούμενη ετήσια άδεια. Τόνισε ότι η σαφήνεια των προνοιών του Νόμου δεν επιτρέπει αναζήτηση άλλου σκοπού έξω από τα πλαίσια που ο νόμος όρισε. Λόγω της ακυρότητας της σύμβασης και της απόλυτης αδυναμίας διεκδίκησης αξίωσης που να απορρέει από αυτή, απέρριψε την αγωγή.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα