Real Estate News

Check out market updates

Νόμισμα με δύο όψεις η αγορά ακινήτων

Οι επαγγελματίες του κλάδου το γνωρίζουν από πρώτο χέρι, για τους υπόλοιπους είναι κοινό μυστικό: Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο έχει δύο όψεις. Η μια απευθύνεται στους ξένους, κατά κύριο λόγο επενδυτές που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν την κυπριακή υπηκοότητα. Η άλλη απευθύνεται στους Κύπριους, που ενδιαφέρονται για αγορά ή ενοικίαση ακινήτου. Αυτή η εικόνα επικρατούσε πάντοτε τα τελευταία χρόνια, με τη διαφορά όμως ότι πλέον οι αντιθέσεις στις τιμές καθίστανται ολοένα και πιο έντονες. Σε κάθε περίπτωση η αγορά ακινήτων βγαίνει κερδισμένη, αλλά όχι χωρίς συνέπειες. Η επιτυχία του σχεδίου προσέλκυσης επενδυτών με την παραχώρηση υπηκοότητας δημιούργησε μια αγορά δύο ταχυτήτων και εκ των πραγμάτων ανέβασε τις τιμές. Σε ό,τι αφορά την αγορά που απευθύνεται σε Κύπριους, οι επαγγελματίες του κλάδου παρατηρούν μια σταθερότητα αλλά με αβέβαιη δυναμική, στην αγορά κατοικιών και διαμερισμάτων. Το ενδιαφέρον των Κυπρίων εστιάζεται στην περιοχή της Λευκωσίας ενώ εντύπωση προκαλεί η μεγάλη άνοδος που παρατηρείται στα ενοίκια διαμερισμάτων στην πρωτεύουσα, ιδιαίτερα στις περιοχές που γειτνιάζουν με τα πανεπιστήμια. Η ζήτηση είναι μεγάλη και λόγω της περιορισμένης προσφοράς οι τιμές ανεβαίνουν «σε πρωτόγνωρα επίπεδα», όπως χαρακτηριστικά μάς ελέχθη.

Τα παράλια

Η Λεμεσός κρατά τα σκήπτρα σε ό,τι αφορά το ενδιαφέρον των ξένων -κατά κύριο λόγο Ρώσων- για αγορά και ενοικίαση, ιδιαίτερα σε ακίνητα με θέα τη θάλασσα. «Οτιδήποτε δεν βλέπει θάλασσα δεν τους ενδιαφέρει» μάς αναφέρθηκε χαρακτηριστικά από κτηματομεσίτες που γνωρίζουν τις τελευταίες τάσεις της αγοράς. Οι πωλήσεις διαμερισμάτων και κατοικιών κυμαίνονται από 800 χιλιάδες ευρώ μέχρι τα 2,3 εκατομμύρια. Η ίδια εικόνα επικρατεί και στις άλλες παράλιες περιοχές. Στην Πάφο το ενδιαφέρον προέρχεται από Κινέζους και Ρώσους. Λιβανέζοι, Σέρβοι και Κινέζοι λειτουργούν και ως developers, είτε μεμονωμένα, συγκεντρώνοντας κεφάλαια για την ανάπτυξη κάποιου έργου, είτε ως κοινοπραξία. Επίσης, επαγγελματίες της κτηματαγοράς υποστηρίζουν ότι επέστρεψε και το ενδιαφέρον αγοραστών στην Αγία Νάπα, ιδιαίτερα μετά την έναρξη των εργασιών στη μαρίνα Αγίας Νάπας, στην τοποθεσία Μακρόνησος. Η περιοχή του Πρωταρά παρουσιάζει ενδιαφέρον, ιδιαίτερα σε ένα μεγάλο αριθμό εξοχικών που έχουν περάσει στα χέρια τραπεζών λόγω μη εξυπηρετούμενων δανείων.

Μούδιασμα στα οικόπεδα λόγω ΦΠΑ

Σε αντίθεση με την πιο πάνω εικόνα σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικιών και διαμερισμάτων, μούδιασμα παρατηρείται στην πώληση οικοπέδων, φαινόμενο που αποδίδεται στην επιβολή Φόρου Προστιθέμενης Αξίας 19% στην πώληση της μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, μέτρο το οποίο εφαρμόστηκε από τις 3 Ιανουαρίου  2018. Επαγγελματίες της αγοράς υποστηρίζουν ότι η επιβολή του ΦΠΑ ουσιαστικά πάγωσε την πώληση οικοπέδων και ζητούν από τους αρμόδιους να πάρουν μέτρα. Από πλευράς Τμήματος Φορολογίας γίνεται η παραδοχή ότι το πρόβλημα έχει να κάνει με την ερμηνεία του όρου «οικονομική δραστηριότητα» και καλεί το κοινό στις δύσκολες περιπτώσεις συναλλαγών να αποστέλλει επιστολή στο Τμήμα ζητώντας διευκρινίσεις. Σε πολιτικό επίπεδο η Επιτροπή Οικονομικών της Βουλής αναζητεί τρόπους για άρση των στρεβλώσεων που προέκυψαν από τη νομοθεσία για την επιβολή ΦΠΑ 19% σε οικόπεδα προς οικοδόμηση.

Συγκεκριμένα συζητείται πρόταση νόμου του προέδρου της Επιτροπής Αβέρωφ Νεοφύτου αλλά αναμένεται παράλληλα ότι θα κατατεθεί και σχετικό νομοσχέδιο για καταβολή μειωμένου ΦΠΑ στην αγορά γης για σκοπούς ιδιοκατοίκησης. Το προτεινόμενο νομοσχέδιο θα προβλέπει την παροχή χορηγίας για την αγορά γης επί της οποίας θα ανεγερθεί κατοικία για ιδιοκατοίκηση. Συγκεκριμένα θα επιστρέφεται υπό μορφή χορηγίας το 14% του ΦΠΑ που επιβλήθηκε στην αξία της αγοράς γης, έτσι ώστε ο δικαιούχος να καταβάλει συντελεστή 5%.

Το νομοσχέδιο έρχεται να διορθώσει τη στρέβλωση που παρατηρείται στην αγορά, αφού όταν κάποιος προχωρήσει στην αγορά σπιτιού ή διαμερίσματος για πρώτη κατοικία επωφελείται του συντελεστή ΦΠΑ 5%, ενώ όταν πρόκειται για αγορά οικοπέδου για ιδιοκατοίκηση καταβάλλεται ΦΠΑ 19%.

Παράλληλα με πρόταση νόμου του προέδρου της Επιτροπής Οικονομικών Αβέρωφ Νεοφύτου επιχειρείται να διορθωθεί στρέβλωση που δημιουργείται σε πράξεις μίσθωσης ή ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας από επιχειρηματίες. Συγκεκριμένα αν κάποιος αγοράσει ακίνητο και πληρώσει ΦΠΑ δεν πληρώνει μεταβιβαστικά τέλη στο Κτηματολόγιο, ενώ αν πρόκειται περί μίσθωσης ή ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας τα μεταβιβαστικά τέλη καταβάλλονται, παρόλο που έχει καταβληθεί ΦΠΑ για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας. Για άρση της στρέβλωσης η πρόταση νόμου προβλέπει τη μη καταβολή μεταβιβαστικών τελών σε περιπτώσεις πράξης μίσθωσης ή και ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας σε πρόσωπο υποκείμενο σε ΦΠΑ για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Σημαντικές αυξήσεις στις τιμές

Αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων στην Κύπρο και κατά το δ’ τρίμηνο του 2017 καταγράφει ο Δείκτης Τιμών Ακίνητων του RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Κύπρου, ο οποίος καταρτίζεται σε συνεργασία με τον Σύνδεσμο Επιστημόνων Επιμετρητών Οικονομολόγων Κατασκευών Κύπρου (ΣΕΕΟKΚ) και τον Σύνδεσμο Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου (ΣΕΕΑΚ).

Συγκεκριμένα ο Δείκτης καταγράφει σημαντικές ετήσιες αυξήσεις σχεδόν σε όλες τις μεγάλες αστικές περιοχές και όλες τις κατηγορίες. Παγκύπρια, οι τιμές για τα σπίτια και τα διαμερίσματα παρουσίασαν τριμηνιαία αύξηση ύψους 0,8% και 1,4% αντίστοιχα, με τη μεγαλύτερη αύξηση να σημειώνεται στη Λάρνακα με τριμηνιαία αύξηση 2,7% για διαμερίσματα και στη Λεμεσό, τριμηνιαία αύξηση 1,5% για τα σπίτια.

Σε σύγκριση με το αντίστοιχο τέταρτο τρίμηνο του 2016, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,1%, των σπιτιών κατά 4,3%, των γραφείων κατά 8,3%, των αποθηκών κατά 4,4% και των καταστημάτων κατά  3,1%.

Οι τιμές των εξοχικών  κατοικιών παρουσίασαν παγκύπρια τριμηνιαία αύξηση, 0,4% για τα διαμερίσματα και 0,3% για τα σπίτια. H Πάφος παρουσίασε την υψηλότερη αύξηση στα εξοχικά διαμερίσματα, η οποία έφτασε στο 1,33% και το Παραλίμνι στις εξοχικές κατοικίες, με αύξηση 0,9%.

Η μέση τιμή ενοικίασης σε ολόκληρη την Κύπρο παρουσίασε τριμηνιαία αύξηση 2,9% στα διαμερίσματα, 1,9% στα σπίτια, 0,6% στα καταστήματα και 2,5% στα γραφεία, και 0,2% στις αποθήκες.

Συγκρίνοντας  τα ενοίκια  με εκείνα  του τέταρτου τριμήνου του 2016, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 13,7% για τα διαμερίσματα, 8,2 % για τα σπίτια, 5,9% για τα καταστήματα, 19,2% για τα γραφεία και 1,8% για τις αποθήκες.

Ο Δείκτης Τιμών Ακίνητων του RICS παρουσίασε αύξηση για ένα ακόμα τρίμηνο, με μεγάλη αύξηση στα διαμερίσματα και κατοικίες τόσο στη Λάρνακα αλλά και στη Λεμεσό, ενώ σημειώνονται επίσης σημαντικές αυξήσεις για τα γραφεία στη Λευκωσία. Η αυξημένη οικονομική δραστηριότητα, είπε, οδηγεί τη ζήτηση για γραφεία Α κατηγορίας, για τα οποία υπάρχει πολύ μικρή προσφορά στη Λευκωσία. Ο Δείκτης Τιμών Ακίνητων του RICS παρακολουθεί μη παραλιακές περιοχές και πιθανώς η αύξηση στις αξίες των διαμερισμάτων και κατοικιών στη Λεμεσό και Λάρνακα να είναι αποτέλεσμα ντόμινο της ζήτησης σε παραλιακές περιοχές από ξένους επενδυτές για πολιτογράφηση ή Άδεια μόνιμης παραμονής.

Παρόμοια εικόνα για την ίδια περίοδο καταγράφει και ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών που καταρτίζει η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου (ΚΤΚ),  με τη μεγαλύτερη αύξηση να εντοπίζεται στην επαρχία Λεμεσού (2,9%) και τη μικρότερη στη Λάρνακα (0,5%).

Συγκεκριμένα σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα Κύπρου, «η σταδιακή ανάκαμψη που παρατηρείται στον τομέα των ακινήτων στηρίζεται σύμφωνα με σχετικούς δείκτες της οικονομίας σε υγιή θεμελιώδη δεδομένα». Προσθέτει ότι οι συναλλαγές ακινήτων, οι άδειες οικοδομής, η ζήτηση για οικιστικά δάνεια και οι δείκτες εμπιστοσύνης στην κτηματαγορά καταγράφουν αύξηση, ενώ η κατασκευαστική δραστηριότητα συνεχίζει να κινείται ανοδικά, υποβοηθούμενη επίσης από το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων. Ωστόσο, η ΚΤΚ τονίζει ότι «σημαντικότερη πρόκληση παραμένουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ειδικά αυτά που εξασφαλίζονται από πρώτη κατοικία».

Του Γιάννη Αντωνίου