Real Estate News

Check out market updates

Ισχύς εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση

Η υποχρέωση του εγγυητή λήγει την ημερομηνία που ο ενοικιαστής παύει να είναι συμβατικός.

Η ευθύνη εγγυητή σε ενοικιαστήριο έγγραφο εξαρτάται από το περιεχόμενο της εγγύησης και τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου. Όταν καθορίζεται η διάρκεια της ενοικίασης και προνοείται ανανέωσή της, η εγγύηση επεκτείνεται και καλύπτει και την ανανέωση. Στη συνέχεια, εφόσον ο ενοικιαστής διατηρήσει την κατοχή του υποστατικού και αυτό καλύπτεται από το ενοικιοστάσιο, ο ενοικιαστής μετατρέπεται σε θέσμιο και η θέσμια ενοικίαση που δημιουργείται δεν καλύπτεται από την εγγύηση. Σε τέτοια περίπτωση, οι όροι του ενοικιαστηρίου εγγράφου εφαρμόζονται και στη θέσμια ενοικίαση, εκτός από τους όρους που αφορούν τη διάρκεια της ενοικίασης και το ύψος του ενοικίου. Όταν η εγγύηση καλύπτει την πληρωμή του ενοικίου μέχρι την παράδοση της κατοχής του υποστατικού, αυτή ισχύει μέχρι τη λήξη της περιόδου της συμβατικής ενοικίασης, αλλά δεν καλύπτει τη θέσμια και ο εγγυητής απαλλάσσεται από την ευθύνη του. Η διατήρηση της κατοχής του υποστατικού από τον θέσμιο ενοικιαστή αποτελεί δικαίωμα που απορρέει από το νόμο και όχι από το ενοικιαστήριο έγγραφο. Συνεπώς, όπου στο ενοικιαστήριο έγγραφο καθορίζεται περίοδος ενοικίασης ή ανανέωσης, εξαιρουμένης της αυτόματης ανανέωσης, η εγγύηση είναι περιορισμένη μέχρι τη λήξη και της ανανέωσηςν ανεξάρτητα αν αναφέρει ότι ο εγγυητής εγγυήθηκε τον ενοικιαστή για την πληρωμή του ενοικίου μέχρι εξοφλήσεως και παράδοσης της κατοχής του υποστατικού στον ιδιοκτήτη.

Το θέμα της εγγύησης στη θέσμια ενοικίαση απασχόλησε την πρόεδρο του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Λ.Σ. Καμμίτση στην απόφαση που εξέδωσε την 4.10.2017, όπου ανέλυσε τη σχετική νομολογία, απαλλάσσοντας τον εγγυητή λόγω της δημιουργίας θέσμιας ενοικίασης. Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης αξίωνε ανάκτηση της κατοχής από την εταιρεία θέσμιο ενοικιαστή του υποστατικού και τα καθυστερημένα ενοίκια τόσο από την εταιρεία όσο και από τον εγγυητή της. Το ενοικιαστήριο έγγραφο αφορούσε ακίνητο σε ελεγχόμενη από το ενοικιοστάσιο περιοχή, το οποίο αποπερατώθηκε πριν την 31.12.1999 και προνοούσε περίοδο ενοικίασης 2 χρόνων. Επίσης υπήρχε πρόνοια αυτόματης ανανέωσης για 1 χρόνο εάν δύο μήνες πριν τη λήξη του εγγράφου ουδείς των συμβαλλομένων ήθελε ειδοποιήσει εγγράφως τον άλλο για πρόθεση εκκένωσης του ενοικιαζόμενου. Με τη λήξη των 2 χρόνων, η ενοικίαση ανανεώθηκε αυτόματα για ακόμη 1 χρόνο, αφού δεν στάλθηκε οποιαδήποτε ειδοποίηση. Μετά την παρέλευση του τρίτου χρόνου, ο ενοικιαστής παρέμεινε στο επίδικο υποστατικό και διατήρησε την κατοχή του ως θέσμιος. Ο εγγυητής εγγυήθηκε μαζί με τον ενοικιαστή την τήρηση όλων των αναφερομένων στο ενοικιαστήριο έγγραφο και την τακτική πληρωμή του ενοικίου, μέχρι τελείας εξόφλησης και παράδοσης του επίδικου στον ιδιοκτήτη.

Το Δικαστήριο, αναλύοντας τη νομική πτυχή της εγγύησης, ανέφερε ότι στη συγκεκριμένη περίπτωση, τόσο η δυνατότητα ανανέωσης της συμβατικής ενοικίασης όσο και η περίοδος τέτοιας ανανέωσης, ήταν ή έπρεπε να ήταν υπόψη του εγγυητή όταν παραχωρούσε την εγγύησή του, ώστε αυτός να θεωρείται υπόλογος έναντι του ιδιοκτήτη για τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή, τόσο για την περίοδο της συμβατικής ενοικίασης, όσο και για την περίοδο της ανανέωσης αυτής. Αναφέρθηκε στη νομολογία, όπου το Ανώτατο Δικαστήριο σε παρόμοια περίπτωση αποφάσισε ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε δυνητικά καταληκτικό χρόνο τη λήξη της περιόδου ανανέωσης και όχι τη λήξη της αρχικής περιόδου, ο εγγυητής γνώριζε για το δικαίωμα μονομερούς ανανέωσης και θα πρέπει να είχε την πρόθεση να εγγυηθεί τον ενοικιαστή για ολόκληρη την περίοδο, όχι μόνο την αρχική. Η επέκταση της συμφωνίας για περαιτέρω περίοδο δεν δημιουργούσε νέα συμφωνία που να απάλλασσε τον εγγυητή από τις υποχρεώσεις του. Το Δικαστήριο πρόσθεσε ότι η υποχρέωση που αναλαμβάνει εγγυητής μέχρι παράδοσης της κατοχής του μισθίου στον ιδιοκτήτη αφορά την παράδοση της κατοχής σύμφωνα με τους όρους του ενοικιαστηρίου εγγράφου, δηλαδή την παράδοση στη λήξη της συμβατικής ενοικίασης, περιλαμβανομένης οποιασδήποτε περιόδου ανανέωσης όπως προβλέπεται στο ίδιο το έγγραφο και όχι την παράδοση της κατοχής οποτεδήποτε αυτή λάβει χώρα. Εκτός από τις περιπτώσεις που το έγγραφο προβλέπει αυτόματη ανανέωση της συμβατικής ενοικίασης, στο διηνεκές, για συγκεκριμένη περίοδο κάθε φορά, η υποχρέωση του εγγυητή λήγει την ημερομηνία που ο ενοικιαστής παύει να είναι συμβατικός ενοικιαστής και θα έπρεπε να παραδώσει την κατοχή του μισθίου, εάν δεν υπήρχε η κάλυψη από τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και η έναρξη θέσμιας ενοικίασης. Συνεπώς έκρινε ότι η ευθύνη του εγγυητή έληξε την περίοδο που έληξε η ανανέωση και δεν ευθυνόταν έναντι του ιδιοκτήτη για τα οφειλόμενα ενοίκια.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου Λάρνακας