Real Estate News

Check out market updates

Η επένδυση σε ακίνητα, τόκοι και Αποδόσεις

Η επιλογή της επένδυσης σε ακίνητα σε σχέση με τις καταθέσεις είναι προτιμητέα στην Κύπρο.

Ο δανειστικός και καταθετικός τόκος πάντοτε συγκρινόταν και συσχετιζόταν με τις αποδόσεις από επενδύσεις στην αγορά ακινήτων. Οι επενδυτές ακινήτων είναι διατεθειμένοι να αποδεχθούν μια απόδοση χαμηλότερη από τους καταθετικούς/ δανειστικούς τόκους, λόγω της ανατίμησης (αύξησης) των τιμών των ακινήτων. Όσο πιο γρήγορα αυξάνονται οι τιμές των ακινήτων, τόσο πιο χαμηλή ήταν και η αποδεκτή απόδοση στα ακίνητα. Έτσι στις «καλές» εποχές των ετών 2002-2008 μια μέση απόδοση σε ενοίκιο της τάξης του 4%-5% ήταν πολύ ικανοποιητική, μια και που οι τιμές αυξάνονται κατά 10%(+)/έτος.

Τώρα όμως, με την επικρατούσα κατάσταση της οικονομίας οι τόκοι είναι μειωμένοι (τώρα κατά μέσο όρο δανειστικός τόκος 3%-4% και ο καταθετικός 1%-1.7%). Ταυτόχρονα οι τιμές των ακινήτων μετά τη συνεχή τους κατιούσα πορεία μέχρι το έτος 2016/2017, τώρα έχει σταθεροποιηθεί, όχι για όλων των ειδών τα ακίνητα, αλλά κυρίως τα αστικά κέντρα δείχνουν κάποια σημάδια ανάκαμψης, ενώ είναι προσεκτή η αύξηση των ενοικίων. Μια απόδοση για διαμερίσματα που είναι της τάξης του 4%(-) θεωρείται ικανοποιητική απόδοση υπό τις επικρατούσες συνθήκες. Έστω και εάν ληφθούν υπόψη οι φθορές, η μη πληρωμή ενοικίων, κενές περίοδοι κλπ (καταργήθηκε και ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας) το καθαρό εισόδημα προ φορολογίας είναι τώρα 3%-4% σε αστικές περιοχές (διαμερίσματα).
Η επιλογή της επένδυσης σε ακίνητα σε σχέση με τις καταθέσεις είναι προτιμητέα στην Κύπρο, διότι μπορεί κάποιος ιδιοκτήτης ακινήτων να το βάλει υποθήκη και να ρευστοποιήσει ένα μέρος (έστω 70% της αξίας του) ενώ η «φανερή» ιδιοκτησία («βλέπεις» το κτήριο – ίδε πόσες οικοδομές φέρουν το όνομα του ιδιοκτήτη) σε αντίθεση με την κατάθεση (στην τράπεζα) που δεν την «βλέπεις» χειροπιαστά έχει και αυτή τον ρόλο της. Από την άλλη είναι εύκολο να αγοράσει κάποιος ένα κτήμα στην Κύπρο, αλλά δύσκολο να το πωλήσει μετά, τόσο σε χρόνο, όσο και σε κόστος, ενώ η φορολογία (τουλάχιστον) του 20% του κέρδους θα πρέπει να ληφθεί υπόψη.

Όπως έχουν σήμερα τα δεδομένα, η ζήτηση για ακίνητα με απόδοση θα συνεχίσει να αυξάνεται αλλά όχι παντού, κυρίως σε κέντρα και την περιφέρεια των πόλεων, ενώ για ενοικιάσεις σε φοιτητές (πλησίον Πανεπιστημίων/Κολεγίων κλπ) έχουμε αναφερθεί σε πρόσφατα μας άρθρο.

Για να υπολογίσετε την απόδοση ενός ακινήτου υιοθετήστε το τρέχον ενοίκιο της μονάδας, αφαιρέστε 10%-12% για τα έξοδα/μη εισπράξεις/συντηρήσεις κλπ αυτό με τη σημερινή αξία του – π.χ. ένα διαμέρισμα €200.000 με τρέχον ενοίκιο €8.500/χρόνο, η απόδοση είναι 3,75% (€8.500 – 12%) = €7.500(±).

Για κατοικίες οι αποδόσεις είναι πιο κάτω (με εξαίρεση ίσως στη Λεμεσό) ενώ για ενοικιάσεις σε τουριστικές επαύλεις (villa to let) ξεπερνά το 6%-7% η καθαρή απόδοση ανάλογα με την τοποθεσία.
Στο στάδιο που βρισκόμαστε τώρα όμως, είναι για όλους μας μια πρωτόγνωρη κατάσταση. Το θέμα δεν είναι τόσο εάν κάποιος έχει τα χρήματά του κατατεθειμένα σε τράπεζες ή να τα επενδύσει σε ακίνητα, αλλά άρχισαν να παρουσιάζονται στην «περιρέουσα ατμόσφαιρα» και συζητήσεις κατά πόσο τα χρήματα των καταθέσεων (ή από την πώληση των ακινήτων) θα ήταν σοφό να «βγουν» στο εξωτερικό σε ξένες τράπεζες (με τόκο κατάθεσης 1/2%-1%) ή να διατηρηθούν σε κυπριακές τράπεζες με τη φοβία ότι ίσως κάποιες θα καταρρεύσουν (δικαιολογημένα ή όχι) με άλλο κούρεμα.

Επανερχόμενοι στο θέμα της απόδοσης σε καταθέσεις, το θέμα προς συζήτηση «στα σαλόνια του πλούτου» δεν είναι πλέον που θα επενδύσουν ιδιαίτερα, αλλά πώς θα προστατεύσουν εκείνες τις καταθέσεις που έχουν τουλάχιστον για τα επόμενα 1-2 χρόνια. Φίλος του Γραφείου μας πληροφόρησε για τη μετακίνηση των καταθέσεων του στα Channel Islands έστω και με τόκο 1/2% από το 1,75% που παίρνει τώρα στην Κύπρο, διότι «τώρα που αφυπηρετώ να μου μείνει και κάτι στα γεράματα!». Ελπίζουμε ότι αυτό είναι μεμονωμένο, διότι εάν γενικευθεί και χειρότερα εάν το «μάθουν οι ξένοι καταθέτες» το πρόβλημα θα είναι σοβαρό (μέχρι τώρα υπάρχει θετική ροή καταθέσεων και αυτό είναι θετικό στοιχείο).

Συνήθως επικαλούμαστε τον Ύψιστο, όταν έχουμε σοβαρά προβλήματα, για τη βοήθειά του. Στην περίπτωση αυτή όμως, ούτε και ο Ύψιστος θα μπορεί να μας βοηθήσει. Ίσως το αναμενόμενο γκάζι να βοηθήσει κάπως, αλλά ο αναμενόμενος αυτός και αναπάντεχος πλούτος (εάν υπάρχει), δεν είναι για να καλύψουμε τις «τρύπες» του παρελθόντος, αλλά για τις ανάγκες του μέλλοντος. Σε αυτήν λοιπόν την περίοδο του φθινοπώρου που συνοδεύεται από κάποια αισιοδοξία, είναι η μόνη περίοδος που προκαλεί σε όλους σοβαρό προβληματισμό και μια ψυχολογική πτώση για το μέλλον.

Του Αντώνη Λοΐζου
Αντώνης Λοΐζου & Συνεργάτες Εκτιμητές Ακινήτων
και Διαχειριστές Έργων Ανάπτυξης
Ala-HQ@ aloizou.com.cy -www.aloizou.com.cy