Real Estate News

Check out market updates

ΦΠΑ 19% στα οικόπεδα με αρκετές ασάφειες

Δέκα χρόνια έκανε η Κύπρος να εναρμονιστεί με το Ευρωπαϊκό Δίκαιο για την επιβολή 19% ΦΠΑ στις αγοραπωλησίες οικοπέδων για εμπορικές δραστηριότητες, ωστόσο ο τελικός νόμος, ο οποίος ψηφίστηκε στις 3 Νοεμβρίου, σύμφωνα με τους εμπλεκόμενους δεν είναι ξεκάθαρος.

Η πίστωση χρόνου που έδιναν οι Βρυξέλλες στη Δημοκρατία, οι οποίες ουσιαστικά έκλειναν τα μάτια, οι συζητήσεις επί των συζητήσεων που ακολούθησαν αλλά και το τελικό κείμενο του νόμου, όπως λένε ειδικοί στον τομέα των ακινήτων, θα τους μπερδέψουν όταν το εφαρμόσουν στην πράξη.

Το νομοσχέδιο πέρασε από χίλια μύρια κύματα και η Βουλή, η οποία το συζητούσε για ενάμιση χρόνο, του άλλαξε τα φώτα. Με τις ευλογίες της Κομισιόν, η Νομοθετική Εξουσία υιοθέτησε το ολλανδικό μοντέλο, σε μια προσπάθεια να περιορίσει τις περιπτώσεις που θα επιβάλλεται ΦΠΑ.

Οι εμπλεκόμενοι αναμένουν να μελετήσουν το τελικό κείμενο του νομοσχέδιου αλλά και τους κανονισμούς που θα πρέπει να καταθέσει εντός του μήνα η κυβέρνηση, ελπίζοντας πως θα ξεκαθαρίσει κάπως το τοπίο. Επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, κτηματομεσίτες, οι εγκεκριμένοι λογιστές αλλά και οι τράπεζες υποστηρίζουν πως στον νόμο περιλαμβάνονται ασάφειες, μπερδεμένες πρόνοιες και γκρίζες ζώνες.

Μιλώντας στον «Φ» εξέφρασαν τον προβληματισμό τους, καθώς, όπως επισημαίνουν, δεν διευκρινίζεται ξεκάθαρα στον νόμο σε ποία τεμάχια γης θα επιβάλλεται ΦΠΑ. Παράλληλα εκφράζουν ανησυχίες ότι θα επηρεαστεί η αγορά και οι αξίες των ακινήτων.

Επίσης καλούν την κυβέρνηση να προχωρήσει σε αντισταθμιστικά μέτρα κοινωνικού χαρακτήρα. Μεταξύ των μέτρων που προτείνουν είναι η επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ ύψους 5% για την αγορά μόνιμης κατοικίας καθώς και μείωση του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Για το πρώτο, τα κόμματα δεσμεύθηκαν ότι θα ρυθμίσουν διά νόμου, ενώ για το δεύτερο ήδη έχει κατατεθεί πρόταση νόμου στη Βουλή. Από την άλλη, ο Σύνδεσμος Τραπεζών ζητά την ετοιμασία μελέτης αντίκτυπου, προειδοποιώντας πως σε περίπτωση που μειωθούν οι αξίες των ακινήτων θα προκληθούν αλυσιδωτές επιπτώσεις.

Ανησυχίες τραπεζών

Ο Σύνδεσμος Τραπεζών τονίζει πως δεν εισακούστηκε το αίτημά του για την υλοποίηση μελέτης αντίκτυπου (impact assessment). Επίσης τονίζει πως «η κοινή πεποίθηση είναι ότι η όποια νομοθεσία θα πρέπει να επηρεάζει στον μικρότερο δυνατό βαθμό την κυπριακή οικονομία, ιδίως στη μετά μνημονίου εποχή κατά την οποία η χώρα επιδιώκει να εισέλθει σε μια μόνιμη πορεία σταθερότητας και ανάπτυξης».

Έντονες ανησυχίες έχουν οι τράπεζες για τις αξίες των ακινήτων, οι οποίες σε περίπτωση μείωσής τους -λόγω της επιβολής ΦΠΑ- θα προκαλέσουν αλυσιδωτές επιπτώσεις στις εξασφαλίσεις των τραπεζών και πιθανώς στον υπολογισμό των προβλέψεων με ενδεχόμενο αντίκτυπο στην κεφαλαιακή επάρκεια.

Παράλληλα, ασκούν πιέσεις για τη διενέργεια έρευνας αντικτύπου, παρά το γεγονός ότι έχει ψηφισθεί ο σχετικός νόμος και ενόψει της συζήτησης και ψήφισης των κανονισμών καθώς και πιθανών αντισταθμιστικών ή άλλων σχετικών μέτρων για υποβοήθηση της αγοράς.

Ασάφειες εντοπίζει ο ΣΕΛΚ

Ο πρόεδρος της Επιτροπής ΦΠΑ του ΣΕΛΚ, Χάρης Χαραλάμπους, επισήμανε πως η Επιτροπή κατάφερε, με τις στοχευμένες παρεμβάσεις της, να γίνει αποδεκτή η απάλειψη συγκεκριμένων προνοιών, όπως είναι η μη φορολόγηση μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητη ιδιοκτησία.

Επίσης, σημειώνει πως συμπεριλήφθηκαν και κάποιες άλλες πρόνοιες, που αφορούν την αντίστροφη χρέωση από χρηματοοικονομικούς οργανισμούς στα πλαίσια αναδιάρθρωσης δανείων, ούτως ώστε οι επιπτώσεις προς τις επιχειρήσεις καθώς και στους πολίτες να περιορισθούν.

Ωστόσο, τονίζει πως το τελικό κείμενο του νομοσχεδίου εξακολουθεί να περιέχει ασάφειες, οι οποίες αναμένεται να διευκρινισθούν μέσω εγκυκλίου, η οποία επίκειται θα ετοιμασθεί από το Τμήμα Φορολογίας.

Σύμφωνα με τον κ. Χαραλάμπους, λόγω «του γεγονότος ότι ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται σε όλες τις παραδόσεις οικοδομήσιμης γης είναι αναπόφευκτο να μην επηρεασθούν σε κάποιο βαθμό οι επιχειρήσεις, είτε αυτές εμπορεύονται γη είτε όχι, χρηματοοικονομικοί οργανισμοί καθώς και οι απλοί πολίτες».

Διερωτάται, επίσης, «κατά πόσο το κράτος θα λάβει υπόψη το επιπρόσθετο κόστος, το οποίο θα προκύψει από την επιβολή ΦΠΑ και να υιοθετήσει τέτοια κοινωνικά μέτρα για να μετριάσει τις αναμενόμενες επιπτώσεις στον Κύπριο πολίτη».

Τονίζει πως ένα κοινωνικό μέτρο είναι η παραχώρηση χορηγίας για κάλυψη της διαφοράς μεταξύ του ΦΠΑ 19% επί της γης και μειωμένου συντελεστή 5% για αγορά μόνιμης κατοικίας.

Σε σχέση με την επιβολή ΦΠΑ στις μισθώσεις ακινήτων εκτός από αυτές που χρησιμοποιούνται για ιδιωτική χρήση, υπογραμμίζει πως «αυτό θα βοηθήσει στην ανάκτηση του φόρου εισροών σε σχέση με την ανέγερση, ανακαίνιση και επιδιόρθωση ακινήτων».

Σύμφωνα με τον ΣΕΛΚ και σε αυτή την περίπτωση αναμένεται η εγκύκλιος του Τμήματος Φορολογίας για αριθμό διευκρινίσεων που τέθηκαν από την Επιτροπή ΦΠΑ του ΣΕΛΚ.

Σύγκρουση με το Σύνταγμα

Ο νομικός σύμβουλος του Παγκύπριου Συνδέσμου Επιχειρηματιών Ανάπτυξης Γης, Σταύρος Λεπτός, σημειώνει πως ενδεχομένως να είναι αντισυνταγματικό το γεγονός ότι τα πωλητήρια που δεν κατατέθηκαν για ειδική εκτέλεση κινδυνεύουν να χρεωθούν εκ των υστέρων με ΦΠΑ εφόσον κριτήριο επιβολής ΦΠΑ είναι το αν κατατέθηκαν ή όχι στο Κτηματολόγιο πριν την εφαρμογή του Νόμου.

Υποδεικνύει πως «δεν υπάρχουν σαφείς κανόνες στον νόμο τι υπόκειται σε ΦΠΑ και τι όχι και πρέπει να καταφεύγουμε στην εγκύκλιο του Έφορου ΦΠΑ και στην εκάστοτε κρίση του ΦΠΑ, γεγονός που δημιουργεί καταστροφική αβεβαιότητα στις συναλλαγές».

Σύμφωνα με τον κ. Λεπτό, «ο ΦΠΑ θα έπρεπε να επιβάλλεται και καταβάλλεται από τον τελικό αγοραστή διότι αυτόν τελικά επιβαρύνει ο ΦΠΑ και μόνο τότε γνωρίζουμε το τελικό ποσοστό του ΦΠΑ».

Υπογραμμίζει επίσης πως «το option tax πρέπει να γενικευθεί σε όλα τα ακίνητα επαγγελματικά και κατοικίες, να αποτελεί επιλογή του πωλητή που να μπορεί να διαμορφωθεί και να μπορεί να εφαρμοστεί για όλους τους ενοικιαστές είτε υπόκεινται σε ΦΠΑ είτε όχι».

Επισημαίνει, τέλος, πως θα πρέπει να ληφθούν μόνιμα αντισταθμιστικά μέτρα, όπως μείωση του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών, αύξηση του συντελεστή όπου επιβάλλεται ΦΠΑ, για να αντισταθμιστεί η πιο ψηλή τιμή.

Κανένας επηρεασμός

Ο πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών Μαρίνος Κυναιγείρου υποστηρίζει πως δεν θα επηρεαστεί η αγορά από την επιβολή ΦΠΑ, επισημαίνοντας πως υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από αγοραστές στην αγορά ακινήτων.

Από την άλλη, περαιτέρω πίστωση χρόνου ζητούν οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης για να εφαρμοστεί ο νόμος. Ο νομικός σύμβουλος των επιχειρηματιών ανάπτυξης γης, Σταύρος Λεπτός, παρέθεσε τα προβλήματα που θα αντιμετωπίσουν.

Όπως είπε, «οι εταιρείες ανάπτυξης γης πρέπει να αναθεωρήσουν προς τα πάνω τις οικονομικές τους ανάγκες και προβλέψεις αναφορικά με τα κεφάλαια κίνησης την περίοδο που ο δανεισμός από τις τράπεζες είναι προβληματικός».

Πρόσθεσε πως θα έπρεπε να επιβάλλεται ΦΠΑ σε όλους τους ιδιοκτήτες γης που θα υπόκεινται στον φόρο, για να υπάρχει σωστός ανταγωνισμός και να αποφευχθεί στρέβλωση της αγοράς.

Έφορος: Ξεκάθαρη είναι η νομοθεσία

Ο Έφορος Φορολογίας, Γιάννης Τσαγκάρης, αντέκρουσε τους ισχυρισμούς πως δεν είναι ξεκάθαρη η νομοθεσία.

Μιλώντας στον «Φ», ανέφερε πως «η σχετική νομοθεσία εφαρμόζεται από το 1992 και περιλαμβάνει τον ορισμό της “οικονομικής δραστηριότητας” από την Υπηρεσία ΦΠΑ (τώρα Τμήμα Φορολογίας) χωρίς οποιαδήποτε ουσιώδη προβλήματα». Υποδεικνύει, επίσης, ότι η νομοθεσία παρέχει το δικαίωμα στον φορολογούμενο να προσφύγει στο Εφοριακό ή στο Διοικητικό Δικαστήριο, σε περίπτωση που διαφωνεί με την απόφαση του Τμήματος σε σχέση με την ερμηνεία που μπορεί να δώσει αναφορικά με το συγκεκριμένο θέμα. Όσον αφορά την ερμηνεία του όρου «οικοδομήσιμη γη», ο κ. Τσαγκάρης σημείωσε ότι «ο ορισμός που θα δοθεί στους κανονισμούς που θα εκδοθούν θα είναι σαφής ώστε να μην υπάρξει οποιοδήποτε πρόβλημα, ενώ για τις λοιπές διατάξεις του τροποποιητικού νόμου θα εκδοθεί σχετική εγκύκλιος».

Πότε θα επιβάλλεται φόρος ΦΠΑ στα οικόπεδα

Σύμφωνα με το τελικό κείμενο του νόμου, από τις 2 Ιανουαρίου του 2018, 19% ΦΠΑ θα επιβάλλεται στις εξής περιπτώσεις αγοραπωλησιών οικοπέδων:

● Κατά τη μεταβίβαση τεμαχίου όταν πρόκειται για οικοδομήσιμη γη που είναι ουσιαστικά μη αναπτυγμένη και όταν προορίζεται για την κατασκευή ενός ή περισσοτέρων ακινήτων.
● Κατά τη μεταβίβαση τεμαχίου γης το οποίο δεν έχει τίτλο οικοπέδου, σε γη για την οποία υποβλήθηκε αίτηση για την εξασφάλιση άδειας οικοδομής, καθώς και σε οικόπεδα όπου δεν υφίσταται καμία ανάπτυξη και είναι σε ισχύ άδεια οικοδομής.
● Κατά την πώληση τεμαχίου γης εκτός ορίου/περιοχής ανάπτυξης για την οποία εξασφαλίστηκε πολεοδομική ή/και οικοδομική άδεια και η οποία αφορά μεγάλες ή άλλες αναπτύξεις (π.χ. ενοποιημένες, ολοκληρωμένες, εξειδικευμένες, αναπτύξεις αναψυχής/ψυχαγωγίας, ειδικού τύπου κ.ά.) και οι οποίες αδειοδοτήθηκαν είτε με κανονικές διαδικασίες είτε κατά παρέκκλιση.

Εξάλλου, μετά την ψήφιση τροπολογίας πλέον θα καθορίζονται με κανονισμούς που θα εγκρίνονται από τη Βουλή, αντί με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, τα τεμάχια της γης τα οποία θα εμπίπτουν στην έννοια τής μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης, όπως και το χρονικό σημείο που θα λαμβάνεται υπόψη ως ο χρόνος πραγματοποίησης της μεταβίβασης αυτής.

Κυβερνητική πηγή μιλώντας στον «Φ» δήλωσε πως δεν υπήρξε μέχρι στιγμής οποιαδήποτε αντίδραση από την Κομισιόν για την τροπολογία που ψηφίστηκε η οποία ουσιαστικά αφήνει έξω τον Έφορο Φορολογίας και το Υπουργικό Συμβούλιο.

Επίσης εξέφρασε την εκτίμηση πως, εάν οι αλλαγές στη νομοθεσία δεν καταστρατηγούν τις υποχρεώσεις έναντι του ευρωπαϊκού κανονισμού, δεν θα υπάρχει πρόβλημα.

Εξάλλου η απόδοση ΦΠΑ στις περιπτώσεις πώλησης γης στο πλαίσιο διαδικασίας αναδιάρθρωσης δανείου ή και αναγκαστικής μεταβίβασης προς τον δανειστή να πραγματοποιείται με τη μέθοδο της αντίστροφης χρέωσης.

Δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ σε γη η οποία βρίσκεται σε κτηνοτροφική ζώνη, σε περιοχή Natura και σε γη που βασικά δεν προορίζεται για ανάπτυξη. Επίσης δεν θα επιβάλλεται ΦΠΑ στην πώληση μετοχών ή μεριδίων εταιρειών, στην περίπτωση που με την πώληση μεταβιβάζεται ακίνητο.

Άμεση ισχύ έχει η επιβολή 19% ΦΠΑ στα ενοικιαζόμενα υποστατικά που χρησιμοποιούνται για την άσκηση φορολογητέας δραστηριότητας, εξαιρουμένων των μισθώσεων που χρησιμοποιούνται ως κατοικία. Η φορολόγηση καλύπτει μίσθωση κτηρίου του οποίου η ημερομηνία έναρξης της ενοικίασης πραγματοποιείται κατά ή μετά την έναρξη του νόμου. Στις περιπτώσεις σύναψης νέων συμβάσεων μίσθωσης θα παρέχεται το δικαίωμα στον εκμισθωτή, εφόσον αυτός προβεί σε σχετική γνωστοποίηση στον Έφορο Φορολογίας, να επιλέγει τη μη επιβολή ΦΠΑ.

Μετά την αρχική επιλογή του εκμισθωτή για μη φορολόγηση της ενοικίασης της ακίνητης ιδιοκτησίας δεν θα υπάρχει δυνατότητα να διαφοροποιηθεί μεταγενέστερα από τον εκμισθωτή.

Ελευθερία Παϊζάνου