Real Estate News

Check out market updates

Έξωση από συνεχόμενο κατάστημα

Μπορεί να ζητηθεί από τον ιδιοκτήτη για επέκταση της επιχείρησής του.

Η έξωση για ιδιόχρηση όταν ο ιδιοκτήτης προτίθεται να επεκτείνει την επιχείρηση του σε συνεχόμενο κατάστημα που ενοικιάζει σε θέσμιο ενοικιαστή μπορεί να διαταχθεί εφόσον υπάρχει σοβαρή έλλειψη και στενότητα χώρου στο υποστατικό του. Ο ιδιοκτήτης σε τέτοια περίπτωση οφείλει να αποδείξει ότι υπάρχει γνήσια και αντικειμενική ανάγκη ανάκτησης της κατοχής του εφαπτόμενου καταστήματος με σκοπό την επέκταση της επιχείρησης του. Οι προϋποθέσεις που θέτουν τα άρθρα 11(1)(ζ), 11(2) και 29(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/83, είναι το επίδικο υποστατικό να βρίσκεται σε ελεγχόμενη περιοχή, να συμπληρώθηκε πριν την 31.12.1999, ο ενοικιαστής να είναι θέσμιος, ο ιδιοκτήτης να έχει επιδώσει στον ενοικιαστή γραπτή προειδοποίηση ένα τουλάχιστο μήνα πριν την καταχώρηση της αίτησης έξωσης, το υποστατικό να απαιτείται λογικά από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος να αδυνατεί να εξασφαλίσει άλλη ανάλογη στέγη και με λογικό ενοίκιο για την επιχείρηση του, το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι λογική και ότι θα προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία παρά ή μη έκδοση του. Λόγοι όπως στενότητα χώρου, επέκταση της επιχειρηματικής δραστηριότητας του ιδιοκτήτη, αύξηση του κύκλου εργασιών και άλλοι παρόμοιοι λόγοι, θεωρούνται ότι ικανοποιούν την ύπαρξη λογικής ανάγκης από μέρους του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος και ότι η έκδοση του διατάγματος έξωσης είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη.

Οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος αναλύονται στην Π.Ε. 7901 και στο Υπόμνημα 206 και είναι οι ακόλουθες:- (α) Η ύπαρξη λογικής ανάγκης του ιδιοκτήτη για χρήση του καταστήματος. Η ανάγκη πρέπει να είναι υποκειμενικά γνήσια και αντικειμενικά εύλογη, όχι όμως απαραίτητα επιτακτική. Εναπόκειται στον ιδιοκτήτη να τεκμηριώσει το εύλογο της απαίτησης του. (β) Η αδυναμία εξεύρεσης άλλου κατάλληλου καταστήματος με λογικό ενοίκιο. Η θεμελίωση αυτών των στοιχείων βαρύνει τον ιδιοκτήτη. Ο νομοθέτης θέτει δύο άλλες σχετικές αλλά αυτοτελείς προϋποθέσεις:- (i) Έλλειψη ανάλογου καταστήματος που μπορεί να ενοικιαστεί με (ii) λογικό ενοίκιο. Ο όρος «ανάλογο κατάστημα» συσχετίζει το κατάστημα του οποίου η ανεύρεση επιδιώκεται με τα αντικειμενικά δεδομένα του καταστήματος του οποίου επιζητείται η ανάκτηση της κατοχής, δηλαδή, την τοποθεσία, τις διαστάσεις, τις διευκολύνσεις, την ηλικία και άλλα συναφή δεδομένα. Ο όρος «λογικό ενοίκιο» δε συσχετίζεται με το ενοίκιο του καταστήματος που αποτελεί το αντικείμενο της θέσμιας ενοικίασης.

Η λογικότητα του ενοικίου του νέου καταστήματος συναρτάται κυρίως με την επιχείρηση που ο ιδιοκτήτης προτίθεται να εγκαθιδρύσει και το τι συνιστά εύλογο ενοίκιο για εκείνο τον κύκλο εμπορικής δραστηριότητας. Όπως αναφέρθηκε στην Π.Ε.9427, ανάλογο κατάστημα είναι μόνο το συνεχόμενο κατάστημα και συνεπώς το μόνο που απαιτείται είναι να υπάρχει ανάγκη από μέρους του ιδιοκτήτη επέκτασης της υφιστάμενης επιχείρησης του σε αυτό. Εφόσον ο ιδιοκτήτης το χρειάζεται εξαιτίας και μόνο της θέσης του, είναι αρκετό και συνεπώς από τη φύση των πραγμάτων άλλο ανάλογο κατάστημα δεν είναι δυνατό να εξασφαλιστεί και η αναζήτηση άλλου είναι άσκοπη. (γ) Η έκδοση διατάγματος να κρίνεται λογική από το δικαστήριο το οποίο συνεκτιμά το σύνολο των περιστάσεων των μερών σε συσχετισμό με τους σκοπούς της νομοθεσίας για να προσδιοριστεί αν είναι αντικειμενικά δικαιολογημένη η έκδοση διατάγματος. Έστω και αν κρίνεται εξ αντικειμένου δικαιολογημένη, το δικαστήριο δεν προβαίνει στην έκδοση του διατάγματος, αν (δ) ο ενοικιαστής πείσει το δικαστήριο ότι θα προξενείτο μεγαλύτερη ταλαιπωρία σ’ αυτόν σε σύγκριση με τον ιδιοκτήτη από την έκδοση του.

Σχετική είναι η απόφαση της Προέδρου του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων κα Λ.Σ. Καμμίτση ημερ.22.9.2017, όπου ο ιδιοκτήτης αξίωσε την ανάκτηση της κατοχής του διπλανού καταστήματος για να το συνενώσει με το εφαπτόμενο κατάστημα στο οποίο στεγάζει την επιχείρηση του και επιθυμούσε την επέκταση της. Το Δικαστήριο, μετά από ανάλυση της νομολογίας και των πραγματικών δεδομένων της υπόθεσης, έκρινε λογική την έκδοση του διατάγματος έξωσης, αφού θα προκαλούσε λιγότερη ταλαιπωρία παρά η μη έκδοση του. Η μετακίνηση του ενοικιαστή από το επίδικο κατάστημα θα του προκαλέσει λιγότερη ταλαιπωρία, όταν μάλιστα εξέφρασε την προθυμία να μετακινηθεί απέναντι στο άλλο κατάστημα που ο ιδιοκτήτης ενοικιάζει και να πάρει ο ιδιοκτήτης το επίδικο. Το Δικαστήριο εξέδωσε το διάταγμα έξωσης, δίδοντας αναστολή εκτέλεσης 6 μηνών για να δοθεί χρόνος στον ενοικιαστή να μετακινήσει τα εμπορεύματα του σε άλλο υποστατικό και του επιδίκασε αποζημίωση ίση με το τρέχον ενοίκιο 18 μηνών, η οποία να πληρωθεί ταυτόχρονα με την παράδοση της κατοχής.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα