Real Estate News

Check out market updates

Αποζημιώσεις για διάρρηξη σύμβασης

Βασική αρχή του δικαίου των συμβάσεων απαιτεί την τήρηση των συμφωνηθέντων προς αμοιβαίο όφελος των συμβαλλομένων με την προσδοκία της εξασφάλισης του ανταλλάγματος που εκατέρωθεν συμφωνήθηκε. Συνεπώς κάθε ενέργεια η οποία αποσκοπεί στην αθέτηση της σύμβασης έχει και τις συνέπειές της, αφού το αναίτιο μέρος υφίσταται απώλεια και ζημία για την οποία δικαιούται να αποζημιωθεί. Το άρθρο 73(1) του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, προβλέπει ότι σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο συμβαλλόμενο, για τη ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε φυσικά κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν σύναπταν τη σύμβαση, ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης. Καμιά αποζημίωση όμως δεν καταβάλλεται για απομακρυσμένη και έμμεση απώλεια ή ζημιά που προκλήθηκε από παράβαση της σύμβασης. Κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης. Το μέτρο των αποζημιώσεων σχετίζεται με το ποσό που θα αποκαθιστούσε το αναίτιο μέρος στη θέση που θα βρισκόταν αν η σύμβαση εφαρμοζόταν. Για τον σκοπό αυτό λαμβάνονται υπόψη οι λογικά προβλεπόμενες ζημιές που πιθανό να προκύψουν κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης ως συνέπεια της διάρρηξης και δεν αποκαθίστανται οι ζημιές που το αθώο μέρος έχει υποστεί προς αντιμετώπιση των συνεπειών της διάρρηξης της σύμβασης.

Οι επιλογές που το αναίτιο μέρος έχει είναι είτε να επιμείνει στην εκτέλεση της σύμβασης αξιώνοντας την ειδική εκτέλεσή της, πλέον αποζημιώσεις για τυχόν ζημιές που προκύπτουν λόγω της καθυστέρησης στην εκτέλεση, είτε να θεωρήσει την παράβαση του υπαίτιου μέρους ότι τερμάτισε τη σύμβαση, οπότε και τα δύο μέρη απαλλάσσονται μεν από την περαιτέρω εκτέλεσή της, αλλά το αναίτιο μέρος δικαιούται να αξιώσει αποζημιώσεις για την απώλεια και ζημία που υπέστη. Έρεισμα για τα ανωτέρω δίνει η απόφαση που το Ανώτατο Δικαστήριο εξέδωσε στην Π.Ε.27 & 28/2012, ημερ.23.1.2018, στην οποία ο δικαστής κ. Στ. Ναθαναήλ αναλύει τις αρχές και το μέτρο των αποζημιώσεων που καταβάλλονται σε περίπτωση διάρρηξης σύμβασης. Όπως αναφέρει, παραπέμποντας στο σύγγραμμα Ewan Mckendick: Contract Law, 6η έκδ. στο Κεφάλαιο 20,«υπάρχουν τρεις βασικές κατηγορίες στις οποίες ο ενάγων δύναται να εντάξει την αξίωσή του για αποζημιώσεις. Η πρώτη αφορά το λεγόμενο “expectation interest” που έχει ως βάση την προσδοκία του ενάγοντα ότι ο εναγόμενος θα εκπληρώσει τις δικές του συμβατικές υποχρεώσεις και στην περίπτωση που δεν το πράττει, οι αποζημιώσεις θα πρέπει να τον αποζημιώνουν με το να τον θέσουν στην ίδια καλή κατάσταση που θα ήταν αν ο εναγόμενος εκπλήρωνε την υπόσχεσή του. Η δεύτερη κατηγορία αφορά το λεγόμενο “reliance interest” στην οποία εμπίπτουν οι ενέργειες τις οποίες προς βλάβη του έχει υποστεί ο ενάγων στη βάση της υπόσχεσης του εναγόμενου ότι θα εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις με αποτέλεσμα να υποστεί διάφορα έξοδα τα οποία ο εναγόμενος θα πρέπει να αποκαταστήσει. Ο σκοπός εδώ είναι να τεθεί ο ενάγων στην ίδια καλή κατάσταση ως θα ήταν πριν την υπόσχεση που έδωσε ο εναγόμενος. Τέλος, ο ενάγων μπορεί να αξιώσει το λεγόμενο “restitution interest”, κατά το οποίο ο ενάγων δεν επιθυμεί να αποζημιωθεί για την απώλεια που έχει υποστεί, αλλά επιθυμεί να αποστερήσει από τον εναγόμενο το κέρδος το οποίο αποκόμισε σε βάρος του».

Το Ανώτατο Δικαστήριο στις ανωτέρω εφέσεις έκρινε λανθασμένη την απόφαση του πρωτόδικου δικαστηρίου το οποίο με την παράθεση εκτενών αποσπασμάτων από νομικά συγγράμματα όσον αφορά την έννοια των αποζημιώσεων περιέπεσε σε σύγχυση σε βαθμό που δεν του επέτρεψε να προβεί στην απλή διάγνωση ότι η εφεσείουσα δικαιούτο σε αποζημιώσεις για διάρρηξη των συμφωνιών που ορθά διέγνωσε ότι η εφεσίβλητη παράνομα τερμάτισε. Περαιτέρω, όπως αναφέρεται στην απόφαση, η εφεσείουσα στη βάση του γεγονότος ότι το δικαστήριο αξιολόγησε τη δική της μαρτυρία θετικά, δικαιούτο στο μέτρο εκείνο των αποζημιώσεων που συνίσταται στο ότι το αναίτιο μέρος δικαιούται να αποκατασταθεί υπό μορφή αποζημιώσεων με την επιδίκαση εκείνου του ποσού ως εάν η σύμβαση είχε προχωρήσει σε πλήρη εκτέλεση. Οι αποζημιώσεις στο δίκαιο των συμβάσεων έχουν σκοπό την αποκατάσταση του αθώου μέρους.

Του Γιώργου Κουκούνη
Δικηγόρου στη Λάρνακα